top of page

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Ülkemizde meydana gelen depremlerin ardından mevcut yapıların depreme dayanıklılığı ve riskli yapıların tespiti, risk tespitinden sonra izlenecek olan riskli yapının yıkımı ve yerine yeni bir yapı inşası veya mevcut yapının güçlendirilmesi hususları uzun zamandır kamuoyunda ve meclis gündeminde kendine yer edinmiştir. Bu kapsamda riskli yapıların tespiti ve en kısa sürede yenilenmesine, kentsel dönüşüm sürecine dair düzenlemelere ilişkin hükümleri içeren, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 09.11.2023 tarih ve 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.


Bu kapsamda;


1-) Kanun’un 2. maddesi ile İdari Yargılama Usulü Kanunu’na geçici madde eklenerek Kahramanmaraş merkezli deprem nedeniyle afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde riskli yapı tespiti kararlarına karşı yapılan itirazlar hakkında yargı sürecinin ve riskli yapının yeniden yapılandırılmasının hızlanması adına düzenlemeler getirilmiştir. Bu kapsamda hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında;


-İlk incelemenin 10 gün içinde yapılacağı,

-Savunma süresinin 15 gün ile sınırlı olduğu, bu sürenin bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün daha uzatılabileceği

-Yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararlara itiraz edilemeyeceği,

-Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerekli hallerde, dosyanın tekemmülünden itibaren on beş gün içinde keşif yapılacağı, bilirkişi raporunun on beş gün içinde mahkemeye teslim edileceği, raporlara tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebileceği,

-Verilen nihai kararlara ilişkin tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinafa başvurulabileceği, istinaf dilekçelerinin 10 gün içinde inceleneceği, istinaf dilekçelerine cevap verme süresinin 15 gün olduğu, istinaf isteminin en geç 2 ay içinde karara bağlanacağı düzenlenmiştir.


2-) Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Kurularak Başkanlığa ve Belediyelere Re’sen Riskli Yapı Tespiti Yaptırma İmkanı Getirilmiştir.


Kanunla getirilen yeni düzenleme doğrultusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş olup yeni düzenleme ile Başkanlığa, re’sen riskli yapı tespiti yaptırması imkanı getirilmiştir. Bu kapsamda riskli yapı tespiti öncelikli olarak yapı malikleri tarafından yaptırılmaktadır. Bunun dışında Başkanlık/Belediye tarafından re’sen veya maliklere süre verilerek de bu tespit yaptırılabilecektir. Verilen süre içerisinde malikler tarafından tespit yaptırılmazsa Başkanlık veya İdarece masrafları maliklere ait olmak üzere söz konusu tespit işlemi re’sen yaptırılabilecektir.


3-) Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Süreci Değiştirilmiştir.


Kanun değişikliği öncesinde riskli yapı tespiti kat maliklerine tebliğ edilmekte ve kat maliklerince bu tespite karşı 15 günlük süre içerisinde itiraz edilebilmekteydi. Özellikle çok fazla kat malikinin olduğu yapılarda tebligatların ulaşması riskli yapıların yeniden yapılandırma sürecini oldukça geciktirdiğinden kanuna getirilen yeni düzenleme ile birlikte tebligat sorunu ortadan kaldırılmıştır. Getirilen yeni düzenleme ile birlikte riskli yapı tespiti kararı Başkanlık veya İdare tarafından 10 iş günü içerisinde tapu müdürlüğüne bildirilecek ve binaya riskli yapı tespitine ilişkin yazı asılacaktır. Aynı zamanda riskli yapı tespiti kararı maliklere e-devlet üzerinden bildirilecek ve Bakanlığın internet sayfasında ve yapının bulunduğu yerdeki muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecektir. 15 günlük süre içerisinde malikler tarafından karar karşı itiraz edilebilecektir. İtiraz edilmediği takdirde riskli yapı tespiti kararı kesinleşecek ve yapının tahliyesi ve yıkımı aşamalarına geçilecektir.


4-) Riskli Yapının Yıktırılması İçin Maliklere En Fazla 90 Günlük Süre Verilecektir.


6306 sayılı Kanun’da değişiklik öncesi riskli yapının yıktırılması için maliklere öncelikle 60 günden az olmamak kaydıyla akabinde ise en fazla 30 gün olmak üzere ayrı ayrı süre verilirken getirilen yeni düzenleme ile birlikte sürecin hızlandırılabilmesi için maliklere riskli yapıların yıktırılması için, tek seferlik en fazla 90 günlük süre tanınmıştır.


5-) Riski Yapı Tespitinin Engellenmesi veya Yapının Tahliye Edilmemesi Durumlarında Kolluk Marifetiyle Müdahale Edilerek Tespit Yaptırılacaktır.


Kanunun 9. maddesi ile riskli yapı tespiti yapılmasına engel olan veya riskli yapı tespitinin yaptırılmasından sonra yapının yıkılmasından önce verilen süreler içerisinde yapıyı tahliye etmeyen ve bu sebeple riskli yapının yeniden yapılandırılmasına engel olan kat maliklerinin bu davranışlarını engellemek amacıyla, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden, kolluk kuvveti marifetiyle riskli yapı tespiti ve tahliye işlemi, kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen gerçekleştirilebilecektir.


6-) Riskli Yapının Yeniden Yapılandırılması İçin Aranan Nitelikli Çoğunluk Düşürülmüştür.


Kanunun 10. maddesi ile 6306 sayılı kanun ile kentsel dönüşüm sürecine başlanabilmesi için kat maliklerinin en az üçte iki çoğunluk ile karar alması aranırken, yeni Kanun ile maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm işlerin salt çoğunluğun (%50+1) kararına istinaden yapılacağı düzenlenmiştir. Fakat kanuna getirilen bu yeni düzenlemenin yürürlüğü 1 yıl ertelenmiş olup 09.11.2024 tarihine kadar riskli yapıların yeniden yapılandırılmasında 2/3 çoğunluğun aranmasına devam edilecektir.


7-) Kentsel Dönüşüme ilişkin salt çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin getirilen düzenlemeler

Kanun’un 10. maddesi uyarınca, salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan paydaşlara anlaşma şartlarını içeren sözleşmeler noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilerek bildirilir. 15 günlük süre içerisinde teklifin kabul edilmemesi durumunda karara katılmayan maliklerin arsa payları Başkanlıkça belirlenen rayiç bedelinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma usulü ile satışa çıkarılmaktadır. Payların satışı sürecinde ise yine uygulamada çok sorun yaşanan tebligat süreçleri ortadan kaldırılarak arsa payı satışı sürecinde Başkanlık/İdare tarafından yapılacak bildirimler maliklere e-devlet ile ve muhtarlıkta yapılan ilan yapılacak ve satış işlemleri tamamlanacaktır. Paydaşlara satılmayan paylar ise Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınmaktadır. Satış işlemine karşı arsa payı satılan kat malikinin satış bedelinin düşük olduğuna ilişkin dava açması ve satışın, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilmesi halinde malik, satılmış olan payını geri alamayacak, yargı kararı ile tespit edilecek bedel ile satış bedeli arasındaki farkı, hisseyi satın alan malik tarafından eski malike ödenecektir. Bu kapsamda da karara katılmayan malikin payının düşük bedelle satılmasının önüne geçilmiştir. Kanuna getirilen bu yeni düzenlemenin de yürürlüğü 1 yıl ertelenmiş olup 09.11.2024 tarihine kadar kanunun eski halinde kalan düzenlemeler doğrultusunda anlaşmaya katılmayan maliklerin pay satışına ilişkin süreç devam ettirilecektir.


8-) Rezerv Yapı Alanı Tanımında Değişiklik Yapılmıştır.


Kanunun 6. maddesinde yapılan düzenleme ile kanundaki rezerv yapı alanı tanımından yeni yerleşim alanı ibaresi çıkartılmış ve böylece eski yerleşim yerlerinin rezerv yapı alanı olarak ilan edilerek Bakanlık tarafından uygulama yapılabilmesi imkanı getirilmiştir.


9-) Kira Yardımının Yanı Sıra Riskli Yapının Dönüşümü İçin De Yardım Sağlanacaktır.


Kanun’un 9. maddesinde getirilen düzenleme ile kentsel dönüşüm sürecinde kamu finansman desteğinin yalnızca kira yardımı ile sınırlı olmayacağı, riskli yapının dönüşümü için de yardım sağlanacağı düzenlenmiştir.


10-) Yoksul ve Dar Gelirli Vatandaşların Sahibi Olduğu Yapıların Dönüşümünde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Finansman Desteği Sağlayacaktır.

Kanuna getirilen yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kapsamında yürütülen projelerde dar yoksul veya dar gelirli kabul edilen maliklerin yapının yeniden yapılandırılması hususunda gerekli maddi olanaklarının olmaması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kendi yürüttüğü projelerde dar gelirli vatandaşlara finansman desteği sağlayacak, vatandaşın üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise, hak sahibine, hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölüm üzerinde ölümle sona erecek şekilde oturma hakkı tanınacaktır. Hak sahiplerinin maddi olanaklarının değişmesi halinde ödeme yaparak evi satın alabileceği de düzenlenmiştir. Kanuna getirilen bu yeni düzenlemenin de yürürlük 1 yıl ertelenmiş olup 09.11.2024 tarihi itibariyle uygulanmaya başlayacaktır.


Kanun’un tam metnine https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2023/11/20231109-5.pdf linkinden ulaşabilirsiniz.

Son Yazılar

Hepsini Gör

Adres Değişikliği Hakkında

Ünal & Kıraner& Aydemir Avukatlık Ortaklığı olarak hukuk büromuz 01.04.2024 tarihi itibariyle “Akatlar Mah. Ebru Sok. No: 27  Beşiktaş / İstanbul” adresinde bulunan yeni adresinde faaliyetlerine devam

Comments


bottom of page