Ekim ayı içerisinde kira sözleşmelerine ilişkin olarak özellikle döviz kiraları ve kira bedellerinin mücbir sebep açısından değerlendirilmesi yönünde oluşan iki önemli gelişme hakkında sizleri bilgilendirmek isteriz;
1- COVİD-19’un Kira Sözleşmeleri Bakımından Mücbir Sebep Sayılması Yönündeki
İstinaf Mahkemesi Kararı
Dünyada ve ülkemizde etkisini sürdüren, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilen Covid-19’un sözleşmeler üzerindeki etkisi ve mücbir sebep olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceğine ilişkin olarak Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince 29/09/2020 tarihinde emsal niteliğinde bir karar verilmiş olup söz konusu karar özetle şu şekildedir.
Dava Covid-19 salgınının etkili olduğu dönemde kira sözleşmesindeki bedelde uyarlamaya gidilmesi ve bu hususta ihtiyati tedbir kararı alınmasına ilişkindir. Yerel mahkeme tarafından davacının ihtiyati tedbir kararı reddedilmiş olup bu ret kararına karşı davacı tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Davacı/kiracı ile davalı/kiraya veren arasında 8 yıl süreli 23.000,00-TL bedelli kira sözleşmesi imzalanmış olup davacı tarafından 01/05/2020 tarihinden itibaren ve Covid-19 salgının etkili olduğu sürece geçerli olmak üzere kira bedelinin 11.500,00-TL’ye düşürülmesi talep edilmiştir. İstinaf Mahkemesince yapılan yargılamada Covid-19 salgının Mart 2020’den beri ülkemizde görülmeye başlanmasıyla birlikte idare tarafından çeşitli önlemler alınmış olduğunu, bu kapsamda zaman zaman sokağa çıkma yasaklarının uygulanması, iş yerlerinin kapatılması gibi alınan tedbirlerin halen daha uygulanmakta olduğunu belirtmiştir. Bu boyuttaki bir salgın hastalık gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş olduğunun ve özellikle bazı sektörlerin alınan bu tedbirlerden daha fazla etkilenmiş olduğu hususu vurgulanmıştır.
İstinaf Mahkemesince aynı zamanda Covid-19’un mücbir sebep sayılıp sayılamayacağına ilişkin ileride içtihat oluşturabilecek bir karar vermiştir. Bu anlamda yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğunu ve taraflarca öngörülemeyeceğini, bu nedenle de bu salgının Türk Borçlar Kanunu madde 138’de yer alan olağanüstü durumlardan biri olarak değerlendirilmesi gerektiği şeklinde karar tesis edilmiştir. Covid-19 salgınının bir mücbir sebep olarak değerlendirilebilip değerlendirilemeyeceği muğlak iken istinaf mahkemesince bu doğrultuda verilen karar ile söylenebilir ki Covid-19 bir mücbir sebep olarak kabul edilmektedir.
Mahkemenin ihtiyati tedbir açısından vermiş olduğu kararda ise, mahkeme ihtiyati tedbir kararının verilmemesi durumunda, restoran işletmesi olan davacı/kiracının gelirinde azalma olduğu ve tedbir kararı verilmemesi halinde kiraya verenin 30 günlük ihtar süresi yahut 30 gün süreli icra takibi yapmak suretiyle kiracının temerrüde düşürülmesinin mümkün olduğunu ve bu temerrüt halinden sonra ise kiracının tahliyesi yoluna gidilebileceğini, bu anlamda da durumun kiracı açısından HMK 389/1’de de ön görülen ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi koşulunu gerçekleştirdiği ve ihtiyati tedbir kararının verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Nitekim, yapılacak yargılama sonunda uyarlama koşullarının oluşmadığına ilişkin bir karar verilmesi halinde kiraya verenin geçmişe yönelik olarak aradaki farkı talep etme hakkı doğacağından, davacının davası sonunda haksız çıkması ihtimalinde dahi kiraya verenin telafisi imkansız bir zararı ortaya çıkmayacağından tedbir kararının kabul edilmesi gerekmektedir. Zira ihtiyati tedbir kararının her 6 ayda bir değerlendirmeye tabi tutulabilmesi mümkün olup koşulların değişmesi ile birlikte tedbir kararının kaldırılması da mümkündür. Ayrıca yine mahkeme tarafından tesis edilen kararda, Covid-19 salgınının geçici bir dönem olması nedeniyle kiracının işlerinin salgın öncesi haline, normale döndüğünde kiranın da eski haline gelmesi gerektiği belirtilmiştir.
Özetle, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tarafından
- Covid-19’un TBK madde 138 kapsamında bir olağanüstü durum olarak değerlendirilebileceği,
- İhtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının ciddi bir zarara uğrayacağı, karar verildiğinde ise kiraya verenin telafisi mümkün olmayan bir zarara uğramayacağı
Tespitlerinde bulunularak ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Bu karar özellikle Covid-19’un bir mücbir sebep sayılıp sayılamayacağı tartışmaları açısından önem taşımaktadır.
2- Dövize Endeksli Kira Sözleşmeleri’nde Türk Lirası Bedellere Uygulanacak Artış Oranlarına İlişkin Duyuru
Bilindiği gibi 12.09.2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’da değişiklikler yapılmış ve Türkiye’de yerleşik kişilerin istisnai haller hariç olmak üzere aralarında dövize endeksli bedeller içeren sözleşmeler yapmamaları hususunda ve mevcut sözleşmelerin de Türk lirasına çevrilmesi yönünde düzenlemeler yapılmıştı. Bu karara ilişkin olarak Hazine ve Maliye Bakanlığınca düzenlenen Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğ düzenlenmiş ve burada da istisnai haller belirlenmiştir.
Döviz cinsinden ya da döviz endeksli bedeller içeren sözleşmelerin taraflarının bu sözleşmelerde Türk lirasına dönüşte mutabakata varamamaları halinde bedellerin Türk lirasına çevrilme usulü ile konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde Türk lirası olarak belirlenen bedellere iki yıllık geçiş sürecinde uygulanacak artış oranlarına ilişkin esaslar belirlenmiştir.
İki yıllık sürenin sona ermesinin sonrasında geçiş süreci sona erecek olup taraflar hala Türk Lirası bedellere uygulanacak artış oranında mutabakat sağlayamadıysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükmünde yer alan sınırlar uygulama alanı bulacaktır. Geçiş için öngörülen iki yıllık sürenin sona ermesinden sonra söz konusu sözleşmelerde yer alan bedellerin tekrar döviz cinsinden yahut döviz endeksli uygulanmaya başlanması ya da belirlenmesi mümkün olmayacağına aksi uygulamaların tespiti halinde kambiyo mevzuatı uyarınca gerekli yaptırımların uygulanacağına ilişkin Hazine ve Maliye Bakanlığınca 12/10/2020 tarihine duyuru yapılmıştır.
İlgili duyuruya aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.
Comments