UKAHUKUK BÜLTEN : 7579 Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hakkında Bilgi Notu

22.05.2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de “7579 Sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” yayımlanmış olup önemli değişikliklere ve temel kat mülkiyeti hukuku kavramlarına ilişkin bilgilendirmelere aşağıda yer verilmiştir.

1.     Hukuki Boyutuyla Aidat (Avans) Kavramı ve Kapsamı

Kat mülkiyeti hukukunda "aidat" olarak adlandırılan ödeme yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “avans” olarak nitelendirilmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca anagayrimenkulün idamesi, bakımı ve işletilmesi için her kat malikinin ortak giderlere katılma zorunluluğu bulunmaktadır.

Bu kapsamda yasal olarak aidat (avans) ödemelerinin içeriğini oluşturan kalemler şunlardır:

• Personel Giderleri: Anagayrimenkulün kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi hizmetlilerinin giderleri ve bu personele ait toplanacak avanslar.

• Ortak Alan İşletme Giderleri: Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin (asansör, hidrofor, ortak aydınlatma vb.) işletme ve sigorta primleri.

• Yönetim Giderleri: Yönetici aylığı gibi yönetim giderleri ve ortak alanların temizlik, güvenlik ve rutin bakım işleri.

Kat mülkiyeti hukukunda aidat, gelecekte yapılması planlanan bu rutin harcamaların finansmanını sağlamak amacıyla peşinen toplanan bir "avans" niteliğindedir. Bu nedenle kat malikleri, ortak alanları veya belirli hizmetleri (örneğin havuz, asansör veya otopark gibi) kişisel olarak kullanmadıklarını ileri sürerek bu giderleri ödemekten imtina edemezler.

2.     Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. Maddesinde Yapılan Değişiklikler

7579 Sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37 nci maddesinin birinci fıkrası ile ikinci fıkrasının (c) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, üçüncü fıkrasının birinci cümlesine “bildirilir” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır” ibaresi eklenmiş, ikinci cümlesi yürürlükten kaldırılmış ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.”

“c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;”

“Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”

Bu kapsamda, site ve apartman yönetimlerinin kat malikleri genel kurulunu devre dışı bırakarak tek taraflı ve fahiş aidat artışları yapmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Zira önceki uygulamada yöneticilerin tek taraflı hazırladığı geçici işletme projeleri üzerinden doğrudan icra takipleri başlatılabilmekte ve kat malikleri fahiş aidatlara karşı sulh hukuk mahkemelerinde uzun süren iptal davaları açmak zorunda bırakılmaktaydı. Yeni düzenleme, bu hukuki uyuşmazlıkların ve mağduriyetlerin temelden önüne geçmeyi hedeflemektedir.

Yönetici tarafından hazırlanan geçici bütçenin en geç 3 ay içerisinde kat malikleri kurulunun onayına sunulması zorunludur.

Önemle belirtmek gerekir ki; yöneticinin tek başına hazırladığı bu geçici bütçedeki artış oranının Yeniden Değerleme Oranı (YDO) ile sınırlı olması, genel kurulun karar alma yetkisini kısıtlamaz. Genel kurul toplantısında oylanacak asıl işletme projesinde (aidat bütçesinde) yasal bir artış tavanı bulunmamaktadır. Anagayrimenkulün kendine özgü masrafları ve piyasa koşulları gerektiriyorsa, Yeniden Değerleme Oranının çok üzerinde bir aidat artışına dahi karar verilebilir. Olağan bütçelerin onaylanması için ilk toplantıda tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranırken; ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, yapılacak ikinci toplantıda sadece toplantıya katılanların salt çoğunluğu aidat artışının kabulü için yasal olarak yeterli olacaktır.

Genel kurul onayı alınıncaya kadar geçecek bu azami 3 aylık geçici süreçte, rutin aidatlara yapılacak artış oranı, Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen Yeniden Değerleme Oranını (YDO) hiçbir surette geçemeyecektir. Yöneticinin bu yasal emredici sınırı aşarak geçici bütçede YDO üzerinde bir artış yapması halinde, artışın YDO'yu aşan kısmı hukuken geçersiz (yok hükmünde) sayılacaktır. Bu senaryoda kat malikleri, yalnızca YDO oranında artırılmış yasal tutarı ödeyerek fazlaya ilişkin aidat taleplerini haklı olarak reddedebilecek ve muhtemel bir icra takibine karşı borca (kısmi) itiraz edebilecektir.

Teklifin genel kurulda reddedilmesi halinde yönetim en geç 3 ay içinde yeni bir bütçe hazırlamakla yükümlü olacak, bu sürede de yine Yeniden Değerleme Oranı tavan sınır olarak uygulanacaktır. Özellikle belirtmek gerekir ki; yöneticinin kanunun öngördüğü 3 aylık süre zarfında genel kurulu hiç toplamaması veya toplanan kuruldan asıl bütçeye dair bir karar çıkartılamaması halinde, geçici işletme projesi hukuki geçerliliğini yitirecektir. Bu durumda ihtilaf yaşanması halinde, süresi dolmuş bir geçici bütçeye dayanılarak İcra ve İflas Kanunu anlamında "kesinleşmiş" bir alacaktan söz edilemeyecek ve KMK m. 20 uyarınca uygulanan aylık %5 gecikme tazminatının işletilmesi tehlikeye düşecektir. Kat malikleri, ancak kendi rızalarıyla (örneğin yatırım bütçeleri veya zorunlu ortak giderler için) bu oranın üzerinde bir artış yapılmasını genel kurulda karara bağlayabilecektir.

Eski uygulamada; Site yönetimleri, Kat Malikleri Genel Kurulu’nu toplamadan ya da genel kurul iradesini arkasına almadan tek taraflı olarak hazırladıkları işletme projeleriyle fahiş ve keyfi aidat artışları yapabilmekte, bu bütçeler ucu açık bir şekilde aylarca uygulanabilmekteydi, yapılan yeni düzenleme ile site yönetimlerinin geçici işletme projesi (bütçe) hazırlayarak aidat belirleme yetkisine 3 aylık bir zaman sınırı ve mali bir tavan getirilmiştir. Sonuç olarak; yeni yasal düzenlemeyle birlikte uyuşmazlıklardaki ispat ve dava yükü fiilen yer değiştirmiştir. Artık kat malikleri fahiş bütçeleri iptal ettirmek için mahkemelerde hak aramak yerine; site yönetimleri yasal aidat tahsilatı yapabilmek adına süresi içinde genel kurulu toplayıp şeffaf bir şekilde bütçeyi maliklere onaylatmak zorunda bırakılmıştır.

Ayrıca, yeni getirilen 3 aylık geçici bütçe uygulamasına ilişkin yasal değişiklikte demirbaşlara yönelik net bir açıklama bulunmadığından şu hususu önemle vurgulamak gerekir: Demirbaş mahiyetindeki bu tür yenilik ve ilaveler, rutin işletme projesi havuzuna dâhil edilmemeli; KMK m.42 ve 43 uyarınca daha ağırlaştırılmış özel nitelikli çoğunluklarla (Çifte Çoğunluk Kuralı ("kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu") ayrıca karara bağlanmalıdır.

3.     Aidat ve Demirbaş Gideri Ayrımı

Yasa değişikliği ile birlikte uygulamada en sık uyuşmazlık konusu olan aidat (işletme gideri) ve demirbaş (yatırım gideri) ayrımının da hukuki olarak netleştirilmesi gereklik arz etmektedir.

• Aidat (İşletme Gideri): Sitenin/apartmanın günlük yaşamını sürdürebilmesi için gereken temizlik, güvenlik, personel maaşları, ortak alan faturaları ve küçük çaplı rutin bakım giderleridir. Bu giderlerden hem kat maliki (mülk sahibi) hem de taşınmazı kullanan kiracı müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu, sözleşmesindeki kira bedeli miktarını aşmamak kaydıyla yalnızca bu rutin giderlerle sınırlıdır.

• Demirbaş (Yatırım Gideri): Anagayrimenkulün değerini artıran, kalıcı ve yapısal olan harcamalardır. Binanın dış cephe mantolaması, asansörlerin tamamen yenilenmesi, siteye yeni bir kamera/güvenlik sistemi kurulması veya havuz yapılması gibi işler bu kapsama girer. Bu giderler mülkün değerine doğrudan etki ettiği için yasal olarak yalnızca ve tamamen kat malikinin (mülk sahibinin) sorumluluğundadır. Kiracılardan demirbaş bedeli adı altında hiçbir şekilde tahsilat yapılamaz.

Yeni düzenleme ile getirilen Yeniden Değerleme Oranı (YDO) tavan sınırı, yönetimlerin rutin "geçici işletme projeleri" için geçerlidir. Kat malikleri, yatırım amaçlı demirbaş projeleri veya zorunlu büyük ortak giderler için genel kurulda bir araya gelerek kendi rızaları ve nitelikli çoğunluk kararıyla bu oranların üzerinde ek bütçe (ek avans) oluşturulmasına her zaman karar verebilecektir.

Neticeten, site yönetimlerinin genel kurul iradesi ve onayı olmaksızın keyfi, ani ve fahiş aidat zamları yapma dönemi yasal olarak sona ermiş; kat maliklerinin hakları güvence altına alınmıştır.

Kanun metninin tamamına buradan ulaşabilirsiniz.