Günümüzde kiraya veren ile kiralayan arasında kira bedellerinin enflasyon, döviz kurlarındaki dengesizlikler, ülke genelinde yaşanan ekonomik krizler neticesinde kısa bir zaman geçmesine rağmen emsal kira fiyatlarının epeyce altında kalması sebebiyle uyuşmazlıklar oldukça artmıştır. Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası gereği, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 5 yıl dolmadan kira bedelinin rayice göre yeniden belirlenmesi talep edilememekte olup bu husus bir dava şartı olarak değerlendirilmektedir.
Ancak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin 2023/845 Esas, 2023/536 Karar ve 15/03/2023 tarihli güncel kararı ile kira uyuşmazlıklarında bedel artırımına ilişkin uyarlama davası açılabilmesi için zaman sınırı olmadığına, uyarlamanın koşullarının oluşup oluşmadığına bakılması gerektiği yönünde yapılan istinaf başvurusunu talebini değerlendirerek, içtihat değişikliğine neden olabilecek emsal nitelikte bir karar tesis edilmiştir.
Bu kapsamda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin 54. Hukuk Dairesi’nin yapmış olduğu değerlendirmede Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmışsa sözleşme dengesinin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflarca çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceği, bu kapsamda kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmesi gerektiği şeklindeki gerekçe ile kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 3 yıl geçtiği, kısa süreli olan bu kira sözleşmesinin uyarlanmasının mümkün olmadığına yönelik verilen ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.
Sonuç olarak, uyuşmazlık konusu kira bedelinin artırımına ilişkin açılacak davalarda, yukarıda bahsettiğimiz emsal kararda yer alan diğer şartların varlığı halinde, sözleşmenin kuruluşundan itibaren belirli bir zaman geçmesinin beklenmesine gerek olmadığı hüküm altına alınmış olup sözleşmenin kısa süreli olmasının da uyarlama davası açılmasına engel oluşturmadığı yönünde karar verilmiştir. Bu bağlamda uyarlama davası için aranan diğer koşulların gerçekleşmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. Maddesinde yer alan 5 yıllık süre sınırına bakılmaksızın da kira bedelinin artırımına gidilebileceğine yönelik emsal nitelikte bir karar tesis edilmiştir.
Comments