6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik Hakkında

 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” yayımlanmış olup düzenlemelere ilişkin bilgilendirmeye aşağıda yer verilmiştir.

· Bilindiği üzere, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre; riskli yapılarda, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilmektedir. Yapılan değişiklikle birlikte, parsellerdeki uygulamalar hakkında yapılacak toplantı usulü belirlenmiştir. Buna göre; riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağırılabilecektir. Toplantının yeri ve zamanı, yönetmelikte belirtilen form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilmektedir. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanmaktadır.

· Yapılan bir diğer değişiklik ile kentsel dönüşüm uygulamasında ruhsat başvurusu için alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için birtakım şartlar getirilmiştir. 6306 Kanunun 6. maddesi uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili idareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, bu karara katılmayan maliklere mevzuatta belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Yine bu maliklerin hisselerinin yönetmelikte belirtilen açık artırma usulü ile satışı için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekmektedir.

· Yönetmeliğin 15. maddesinin 8. fıkrasında yapılan değişiklikle; riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller kanun kapsamında değerlendirilip riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılmaktadır. Buna doğrultuda, büyük parsel bölündüğünde (ifraz edildiğinde), "riskli yapı" statüsü sadece o binanın üzerinde bulunduğu yeni, küçük parsele şerh edilecektir.

· Yönetmeliğin 15. maddesinin 10. fıkrasında yapılan değişiklikle; riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar kanun kapsamında yürütülebilmektedir. Buna göre; parselde, zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, yeni yapı, başka bir parselde yapılabilecektir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla mümkün olmaktadır.

· Yönetmeliğin 16. maddesinin 11. fıkrasında yapılan değişiklikle; riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılmaktadır. Örneğin, 500 m²'lik riskli bir parselin, 500 m²'lik bir parselle birleştirilmesi sonucu tapu harcı ve sair ücretler toplam alandan değil, yeni eklenen alan üzerinden hesaplanacak ve bu bedel üzerinden harçlar ödenecektir.

· Son olarak, yapılan değişiklikle 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhitlerin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecektir. Yapılan bu değişiklikle, projelerin başlangıcında müteahhitlerin vermesi gereken teminat oranı %10’dan %6’ya düşürülmüştür.

Söz konusu değişiklikler yayım tarihi olan 04.02.2026 tarihinde yürürlüğe girmiş olup bu yönetmelik hükümleri Kentsel Dönüşüm Başkanı tarafından yürütülecektir. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’e buradan  ulaşabilirsiniz.