Resmi Gazetede 10/07/2019 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe giren 7181 Sayılı Değişiklik Kanunu ile 2644 Sayılı Tapu ve 3194 Sayılı İmar Kanunlarına önemli düzenlemeler getirilmiştir.
1-Bu değişikliklerden ilki 1. madde ile Tapu Kanunun ilgili,
Madde 26 – (Değişik: 6/1/1954 - 6217/1 md.)(1) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir
maddesine eklenen aşağıdaki hükümdür;
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.”
Bu hüküm ile birlikte taşınmazlara ilişkin sözleşmelerin Tapu’da tüm taraf teşekkülü ile birlikte yapılması zorunluluğuna bir istisna getirilmiştir. Artık taşınmaz devirlerinde taraflar farklı tapu müdürlüklerinde resmi görevlilere iradelerini açıklayarak sözleşmeyi tamamlayabileceklerdir.
(Ancak bu madde aynı Kanunun 28. maddesi gereği 01/01/2020 tarihinde yürürlüğe girecektir.)
2- Değişiklik Kanunu’nun 2 maddesi ile birlikte Tapu Kanunu’na ek madde eklenerek tapu kayıtlarındaki hisse hatalarının düzeltilmesi ile ilgililere hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösterir bildirim yapılması düzenlenmiş olup ilgililerin düzeltme işlemine muvafakat için hak sağlanmıştır. İlgililere bu tebliğ ile birlikte düzeltme işlemine ilişkin muvafakat vermeleri için tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük bir süre tanınmıştır. Bu süre içerisinde muvafakat verilmez ise tapu müdürlüğünce hatalı kayıt resen düzeltilerek işlem sonucu ile birlikte düzeltme işlemine karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılabileceği ilgilisine ihtar edilecektir. Söz konusu düzenleme ilgilinin sadece tebliğe rağmen sessiz kalmasını düzenlemiş olup düzenlemeye itiraz edilmesi halinde yapılacak işleme ilişkin düzenleme getirilmemiştir.
3- 4. madde ile Tapu Kanunu’nun 22. ve 27. maddeleri kaldırılarak tapu işlemlerinde işlem sahiplerinin resmi memurlarca fotoğrafının yapıştırılması zorunluluğu kaldırılmıştır. Ancak işbu düzenlemenin Tapu kayıtlarında ciddi karışıklıklar yaratması kuvvetle muhtemeldir.
4- Değişiklik Kanunu’nun 11. maddesi ile gelen diğer bir düzenleme ise şehir içi bazı alanların otopark olarak kullanılmasına ilişkindir. Buna göre, yapılaşmamış parseller, parsel maliklerinin muvafakati, araç giriş ve çıkışlarının trafiği aksatmaması ve ilgili idaresinden izin alınmak kaydıyla, zemini geçirimli malzeme ile kaplanarak ve gerekli işaretlemeler yapılarak, yapı kapsamına girmeyecek şekilde açık otopark olarak işletilebilir.
5- Madde 12 ile gelen değişiklik ile tehlikeli yapıların yıkımı düzenlenmiştir. Tebligatı veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen süre içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması hâlinde, tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya valilikçe yapılacak ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilecektir. Böylelikle şehir içi tehlikeli yapıların yıkım veya düzeltilme işlemlerine ivme kazandırılmış, ancak aynı zamanda yapı sahiplerinin geri alınamaz zararlara uğrama ihtimali de arttırılmış olacaktır.
6- Kanunla getirilen önemli bir değişiklik ise süreli ipotek alacaklılarını ilgilendirmektedir. Buna göre 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.”
Süreli ipotek alacaklısı tarafa ipoteğin kurulmasından itibaren 30 gün içinde Tapuya ipoteğin varlığının şerh edilebilmesi için İcra Dairesine müracaat edilmesi gerektiğini vurgulamıştır. (Ancak bu madde aynı Kanunun 28. maddesi gereği 01/01/2020 tarihinde yürürlüğe girecektir.)
Kanundaki diğer önemli değişiklikler ise şu şekildedir;
MADDE 20 – 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesinin altıncı fıkrasına birinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümle eklenmiştir. “Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir.”
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine İlişkin Kanun’a ilişkin düzenleme,
MADDE 24-
“(10) Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır.”
“(14) Bu Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir. Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.”
Kanunun tam metnine “ http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/07/20190710-1.htm “ adresinden ulaşabilirsiniz.
Comentários