FRANCHISE SÖZLEŞMELERİNDE DİKEY KISITLAMALAR VE KİRA - ALT KİRA İLİŞKİSİNİN İNCELENMESİ

1. GİRİŞ

Günümüz ticari hayatında markaların hızla büyümesi ve standart bir hizmet ağının geniş alanlara yayılması ihtiyacı, Franchise Sözleşmelerini en çok tercih edilen ticari ilişki ve faaliyetlerden biri haline getirmiştir. Sui generis (kendine özgü) ve isimsiz bir sözleşme tipi olan Franchise Sözleşmesi, taraflar arasındaki sıkı sıkıya bağlılık ve standartlaşma gerekliliği nedeniyle hukukun farklı disiplinlerini içerisinde barındırır. Özellikle Franchise Alanın ticari faaliyetini yürüteceği lokasyonun kontrolü ve taraflar arasındaki rekabet kısıtlamaları, uygulayıcılar açısından en çok ihtilaf yaratan alanlardır.

Bu makalede, franchise sözleşmelerindeki dikey kısıtlamalar 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili ikincil düzenlemeler; kira ve alt kira ilişkisi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde incelenmektedir. Çalışmanın temel sorusu, marka ve know-how’ın korunması amacıyla getirilen yükümlülüklerin rekabet kuralları ve kiracıyı koruyan emredici hükümler karşısındaki sınırlarının nasıl belirleneceğidir.

Bu çalışmada, franchise, kira ve rekabet hukuku arasındaki bağlantı ele alınmaktadır. Franchise Verenin işyeri üzerindeki kontrolü, markanın aynı yerde faaliyetini sürdürmesini sağlayabilir. Ancak bu kontrol, Franchise Alanın yaptığı yatırımı ve başka bir markayla çalışma imkânını da etkileyebilir. Bu nedenle taraflar arasındaki ticari bağ değerlendirilirken kira ve rekabet hukukunun sağladığı korumalar da gözetilmelidir.

2. FRANCHISE SÖZLEŞMESİ VE ESASLI UNSURLARI

Franchise sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmeyen, karşılıklı borç doğuran ve sürekli borç ilişkisi kuran isimsiz bir sözleşmedir. Öğretide karma sözleşme ve kendine özgü sözleşme nitelendirmeleri tartışılmaktadır. Bu çalışmada taraflar, metindeki terminolojiyle Franchise Veren ve Franchise Alan olarak anılacaktır.

Franchise ilişkisinde Franchise Alan, kendi adına ve hesabına faaliyet gösterirken Franchise Verenin geliştirdiği işletme modelinden ve ticari organizasyondan bedel karşılığında yararlanır. Bu yapıdaki temel gerilim, bağımsız işletmecilik ile ağın ortak standartlarına uyma yükümlülüğünün birlikte bulunmasıdır. Sözleşmenin hukuki değerlendirmesinde, standartların hangi ihtiyaca cevap verdiği kadar, bağımsız işletmecinin karar alanını ne ölçüde daralttığı da önem taşır.

Franchise sözleşmesinde pazarlama imtiyazını alan kişi, bu imtiyazı kendisine verene ait marka ve know-how gibi fikri hakları kendi işletmesinde bir bedel ödeyerek kullanma hakkını elde ederken, onun yönergeleri doğrultusunda kullanmayı ve imtiyazı verenin ürünlerinin sürümünü artırmayı da borçlanmaktadır. İlgili Franchise sözleşmesi, yukarıda yapılan tanımdan da anlaşılabileceği gibi; satım (tek satıcılık), ortaklık, lisans, know-how, ürün kirası, vekâlet, eser veya acentelik sözleşmesi edimlerinin iç içe geçip birbirinden ayrılamaz biçimde bütün hale geldiği bir sözleşmedir. Salt bir satış sözleşmesinden ayıran en belirgin özelliği taraflar arasındaki sıkı ve yoğun işbirliğidir.

Ülkemizde de pek çok sektörde karşımıza çıkan “franchising” ilişkisi özellikle fast-food zincirleri, kafe-restoran işletmeleri, otobüs işletmeleri, oto tamir istasyonları, oto kiralama şirket zincirleri çerçevesinde etkinlik göstermektedir. [1]

3. REKABET HUKUKU BAKIMINDAN GENEL ESASLAR

Franchise sözleşmeleri, doğası gereği bir yandan pazara yeni oyuncuların girmesini sağlayarak rekabeti artırırken, diğer yandan sistemin tekdüzeliğini korumak amacıyla tarafların ticari özgürlüklerini kısıtlayan ikili bir karaktere sahiptir. Rekabet Hukuku, bu sözleşmeleri peşinen yasaklamak yerine, yarattıkları ekonomik fayda ile rekabeti kısıtlayıcı etkileri arasındaki hassas dengeyi gözetmektedir.

3.1. Marka İçi ve Markalar Arası Rekabet Dengesi

Rekabet Hukukunun Franchise sistemlerine yaklaşımındaki temel unsur, markalar arası rekabeti teşvik ederken, marka içi rekabeti belirli ölçülerde kısıtlamaya izin vermesidir.

Marka içi rekabete getirilen sınırlamalar, yalnızca ağın standartlarını koruma amacıyla açıklanarak hukuka uygun kabul edilemez. Örneğin münhasır bölgeye yönelen aktif satışların belirli koşullarda sınırlandırılabilmesi, pasif satışların veya Franchise Alanın kendi satış fiyatını belirleme serbestisinin genel olarak kaldırılabileceği anlamına gelmez.

3.2. Franchise Sözleşmelerinin 4054 Sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun Açısından Yeri

Franchise Alanın bağımsız teşebbüs niteliği taşıdığı ilişkilerde taraflar arasındaki kısıtlamalar, 4054 sayılı Kanun’un 4. maddesi kapsamında amaç ve etkileri bakımından değerlendirilir. Bir anlaşmanın franchise sözleşmesi olarak adlandırılması veya tarafların kartel kurma amacı taşımaması, tek başına hukuka uygunluk sağlamaz. Know-how’ın ve ağın ortak kimliğinin korunması için gerekli bazı yükümlülükler 4. maddenin kapsamı dışında kalabilir; kapsam içinde kalan sınırlamalar bakımından ise grup muafiyeti veya bireysel muafiyet koşulları ayrıca incelenir.[2]

A-Know-How'ın Korunması: Franchise Verenin Ar-Ge, zaman ve maliyet harcayarak oluşturduğu ticari sırların ve işletme modelinin, Franchise Alan tarafından sistem dışında veya rakiplerin yararına kullanılmasını engellemek zorunludur.

B-Marka İmajı ve Ağın Özdeşliği: Tüketicinin farklı şubelerde benzer kalite ve hizmetle karşılaşması, ortak standartların korunmasını gerektirir. Bununla birlikte, bir sınırlamanın marka imajına katkı sağlaması ile bu katkı için gerekli olması farklı hususlardır. Örneğin ürünün niteliğini belirleyen teknik şartlar ile tüm alımların belirli bir teşebbüsten yapılması zorunluluğu aynı gerekçeyle savunulamaz; seçilen yöntemin koruma amacıyla bağlantısı açıklanmalıdır.

Bu iki koruma amacı, sözleşmedeki bütün sınırlamaların aynı hukuki değerlendirmeye tabi tutulmasını gerektirmez. Genel esaslardan hareketle, her bir dikey kısıtlamanın kapsamı ve uygulanma biçimi ayrıca ele alınmalıdır.

4. DİKEY KISITLAMALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

Önceki bölümde açıklanan genel esaslar, sözleşmedeki her yükümlülüğün ayrıca incelenmesini gerektirir. Bu bölümde önce grup muafiyetinin kapsamı ve koşulları açıklanacak, ardından fiyat, satış, tedarik ve rekabet etmeme yükümlülükleri değerlendirilecektir.

4054 sayılı Kanun’un 4. maddesi, yalnızca rekabeti kısıtlama amacı taşıyan anlaşmaları değil, bu etkiyi doğuran veya doğurabilecek anlaşmaları da kapsar. Bu nedenle değerlendirme, sözleşme hükümleri yanında tarafların fiilî uygulamalarını da içermelidir.

2002/2 sayılı Tebliğ, üretim veya dağıtım zincirinin farklı seviyelerinde faaliyet gösteren teşebbüsler arasındaki mal veya hizmet alım, satım ve yeniden satım anlaşmalarına uygulanır. Franchise ilişkisinin bu kapsama girip girmediği, sözleşmenin adıyla değil, içerdiği edimler ve Tebliğ’in kapsam koşullarıyla belirlenir.

4.1. Grup Muafiyetinin Koşulları ve Ağır Sınırlamalar

Franchise ilişkilerinin grup muafiyeti bakımından temel düzenlemesi, 14.07.2002 tarihli ve 24815 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Dikey Anlaşmalara İlişkin Grup Muafiyeti Tebliği’dir (Tebliğ No: 2002/2). Pazar payı eşikleri, 05.11.2021 tarihli ve 31650 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2021/4 sayılı Tebliğ ile %40’tan %30’a indirilmiştir.

Grup muafiyeti değerlendirmesinde yalnızca pazar payına ve ağır sınırlama bulunup bulunmadığına bakılması yeterli değildir; Tebliğ’in kapsam ve diğer koşulları da sağlanmalıdır. Sağlayıcının ilgili pazardaki payı kural olarak %30’u aşmamalıdır. Tek alıcıya sağlama yükümlülüğü içeren anlaşmalarda ise alıcının ilgili alım pazarındaki payına ilişkin %30 eşiği uygulanır. İlgili ürün ve coğrafi pazar belirlenmeden yalnızca toplam sektör cirosundan hareketle sonuca varılmamalıdır. Fikri haklara ilişkin hükümlerin de Tebliğ’in 2. maddesindeki koşulları karşılaması gerekir.

Pazar payı eşiğinin aşılması anlaşmayı kendiliğinden hukuka aykırı hâle getirmez; grup muafiyeti güvencesi dışında kalan anlaşma ayrıca değerlendirilir. 4054 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca ekonomik veya teknik iyileşme, tüketici yararı, ilgili piyasanın önemli bölümünde rekabetin korunması ve sınırlamanın zorunlu olanı aşmaması koşulları birlikte gerçekleşmelidir. Teşebbüsler bu koşulları kendileri değerlendirebilir; muafiyetin uygulanması için önceden Kurul kararı alınması zorunlu değildir. Hukuki belirlilik amacıyla Kurula başvuru yapılması mümkündür.

Tebliğ’in 4. maddesinde sayılan ağır sınırlamalar, anlaşmanın tamamını grup muafiyeti kapsamı dışında bırakır. Bunlar; yeniden satış fiyatının belirlenmesi, izin verilen istisnalar dışındaki bölge veya müşteri kısıtlamaları, seçici dağıtımda çapraz tedarikin ve perakende düzeyindeki üyelerin son kullanıcılara satışlarının engellenmesi ile parça sağlayıcısının belirli yedek parça satışlarının kısıtlanmasıdır. Buna karşılık 5. maddeye aykırı rekabet etmeme yükümlülüğünün sonuçları, ilgili hükmün sözleşmenin kalanından ayrılabilirliğine göre değerlendirilir.

4.1.1. Yeniden Satış Fiyatının Doğrudan veya Dolaylı Olarak Belirlenmesi (RPM)

Franchise Veren, sabit veya asgari yeniden satış fiyatı belirleyerek Franchise Alanın fiyat serbestisini kısıtlayamaz. Bu müdahale, sözleşmede açık bir fiyat hükmüyle yapılabileceği gibi indirim oranının sınırlandırılması, düşük fiyat uygulayan işletmeye tedarikin kesilmesi veya fiyatlara uyulmasının yaptırıma bağlanması yoluyla da gerçekleştirilebilir. Azami veya tavsiye edilen satış fiyatı ise baskı ya da teşvik sonucunda sabit veya asgari fiyata dönüşmemesi koşuluyla uygulanabilir. Ağda standart hizmet sunulması amacı, bu ayrımı ortadan kaldırmaz.

Fiyat listelerinin tavsiye niteliğinde gösterilmesi, fiilî uygulama bağlayıcıysa yeterli değildir. Örneğin kasa yazılımının Franchise Alanın daha düşük fiyat uygulamasına izin vermemesi veya düşük fiyat nedeniyle yaptırım uygulanması, fiyat belirleme serbestisine müdahale oluşturabilir. Buna karşılık yazılımın yalnızca önerilen fiyatı göstermesi, tek başına ihlali kanıtlamaz; sistemin işleyişi ve tarafların davranışları birlikte incelenmelidir.

4.1.2. Bölge veya Müşteri Kısıtlamaları, Pasif Satış Engeli

Pasif satış, müşterinin kendiliğinden ilettiği ve bireysel olarak hedeflenmediği taleplerin karşılanmasıdır. Münhasır bölge veya müşteri grubuna yönelik aktif satışlar, Tebliğ’in 4. maddesindeki koşullarla sınırlandırılabilir; bu koruma pasif satışların genel olarak yasaklanmasını içermez. Ayrıca belirli bir satış yerinde faaliyet gösterme yükümlülüğü, bölgeye yönelik aktif satış yasağından ayrı değerlendirilmelidir. İnternet üzerinden gelen kendiliğinden taleplerin engellenmesi de pasif satış sınırlaması oluşturabilir; dijital reklamın niteliği ve hedeflediği müşteri grubu somut olayda incelenir.

4.1.3. Seçici Dağıtım Sisteminde Çapraz Tedariğin Engellenmesi

Seçici dağıtım sistemlerinde çapraz tedariğin engellenmemesi, rekabet hukukunun dağıtım ağları içindeki serbest mal dolaşımını ve fiyat rekabetini güvence altına alan en temel ilkelerinden biridir.

Franchise sistemi aynı zamanda seçici dağıtım sistemi niteliğindeyse, ağdaki yetkili üyeler arasında, farklı ticaret seviyelerinde faaliyet gösterseler dahi, çapraz tedarik engellenemez. Böyle bir sınırlama, pazar payı %30’un altında olsa bile anlaşmayı grup muafiyeti kapsamı dışında bırakır. Her franchise ağının kendiliğinden seçici dağıtım sistemi sayılmadığı da gözetilmelidir.

4.1.4. Seçici Dağıtım Sisteminde Son Kullanıcıya Satışın Engellenmesi

Seçici dağıtım sisteminin perakende düzeyinde faaliyet gösteren üyelerinin son kullanıcılara aktif veya pasif satış yapmasının sınırlandırılması, anlaşmayı grup muafiyeti kapsamı dışında bırakır. Bununla birlikte bir üyenin yetkisiz bir yerde faaliyet göstermesinin yasaklanması mümkündür. Sistem üyelerinin yetkisiz dağıtıcılara satışının kısıtlanabilmesi ile son kullanıcılara satış serbestisi birbirinden ayrılmalıdır. Grup muafiyetinin kaybı, bireysel muafiyet ve ihlal incelemesinden ayrı bir aşamadır.

4.1.5. Parça/Bileşen Sağlayan Tedarikçinin Yedek Parça Satışının Engellenmesi

Parçaların birleştirilmesiyle oluşturulan malların üretiminde kullanılan parçaları sağlayan teşebbüs ile alıcısı arasındaki anlaşmada, sağlayıcının bu parçaları yedek parça olarak son kullanıcılara veya alıcının yetkilendirmediği tamircilere ya da diğer hizmet sağlayıcılarına satmasının engellenmesi, Tebliğ’in 4/e maddesi kapsamındadır. Her yedek parça satış kısıtlaması aynı kapsamda değerlendirilmemeli; tarafların tedarik zincirindeki konumu ve varsa sektöre özgü grup muafiyeti düzenlemeleri de dikkate alınmalıdır.

4.2. Sözleşme İçi ve Sözleşme Sonrası Rekabet Yasağı

Franchise ilişkilerinde önce, sınırlamanın 4054 sayılı Kanun’un 4. maddesi kapsamına girip girmediği belirlenmelidir. Dikey Kılavuz’un 189. paragrafına göre, ağın ortak kimliği ve prestijini korumak için gerekli olan rekabet etmeme yükümlülüğü, franchise sözleşmesinin süresini aşmıyorsa 4. madde dışında kalabilir. Bu değerlendirme her franchise yasağı için otomatik bir istisna oluşturmaz.

Kanun’un 4. maddesi kapsamındaki rekabet etmeme yükümlülükleri açısından Tebliğ’in 5/a maddesindeki beş yıllık sınır ve istisnaları incelenir. Taşınmazın yalnızca Franchise Verenin zilyetliğinde olması yeterli değildir; mülkiyet, üst hakkı veya alıcıyla bağlantısı olmayan üçüncü kişilerden sağlanan ayni ya da şahsi kullanım hakkı koşulları aranır. Beş yılı aşan bölüm yalnızca ilgili tesisteki faaliyeti kapsayabilir. Sözleşme sonrası yasak ise rekabet eden mal veya hizmetlere ilişkin olmalı, faaliyet gösterilen tesis veya araziyle sınırlı kalmalı, aktarılan know-how’ı korumak için zorunlu olmalı ve bir yılı aşmamalıdır. Bu sınır, ilçe veya bölge çapında genel bir yasak şeklinde genişletilmemelidir. Kamuya mal olmamış know-how’ın kullanılması ve açıklanmasına ilişkin koruma saklıdır.

Rekabet etmeme yükümlülüğünün süresi ile faaliyetin yürütüldüğü taşınmaz arasındaki bağlantı, kira ve alt kira düzenlemelerinin de incelenmesini gerektirir. Bu nedenle aşağıda, işyerinin Franchise Alana kullandırılmasının hukuki yapısı ve franchise ilişkisinin sona ermesinin bu kullanım ilişkisine etkisi ele alınmaktadır.

5. FRANCHISE SÖZLEŞMELERİNDE KİRA VE ALT KİRA İLİŞKİSİ

Gıda perakendeciliği ve restoran zincirlerinde AVM içi mağazalar veya yoğun cadde lokasyonları, markanın müşteri çevresi bakımından belirleyici olabilir. Franchise Veren, ilişki sona erdiğinde bu yerde faaliyeti yeni bir işletmeciyle sürdürmek isterken Franchise Alan, yaptığı yatırımı ve işyerini kullanma imkânını korumak isteyebilir. Ana kira–alt kira modeli, bu menfaatlerin aynı taşınmaz üzerinde karşılaşmasına yol açar. Modelin işleyişi kadar, sona erme riskinin hangi taraf üzerinde kaldığı da bu nedenle önemlidir.

5.1. Hukuki Kurgunun İşleyişi

Örneğin bir AVM’de Franchise Veren, malikle veya malik adına işlem yapmaya yetkili temsilciyle ana kira sözleşmesi kurarak işyerini Franchise Alana alt kiralayabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 322 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası gerekir; AVM yönetiminin onayı ancak bu konuda yetkili olması hâlinde yeterlidir. Ana kira ve alt kira sözleşmelerinde kullanım amacı, süre, giderler ve iade yükümlülükleri uyumlaştırılmalıdır. Franchise sözleşmesinin sona ermesinin alt kiraya etkisini düzenleyen bir hüküm ise, tek başına ve her durumda kendiliğinden tahliye sonucu doğuracak biçimde değerlendirilmemelidir.

Bu yapıda Franchise Veren, ana kira bakımından kiracı; alt kira bakımından ise kiraya veren sıfatını taşır. Franchise Alanın alt kira borçlarını ifa etmesi, Franchise Verenin ana kiraya verene karşı yükümlülüklerini kendiliğinden sona erdirmez. Buna karşılık Franchise Alanın işyerini doğrudan malikten kiraladığı modelde alt kira ilişkisi bulunmaz. Sözleşmelerde tarafların bu farklı sıfatlarının açıkça belirtilmesi, kira ve iade taleplerinin doğru kişiye yöneltilmesi bakımından önemlidir.

5.2. Sözleşmeler Arasındaki Bağlantı ve Sona Ermenin Etkileri

Franchise ve alt kira sözleşmeleri, ortak bir ekonomik amaç doğrultusunda bağlantılı olarak kurulabilir. Ancak ekonomik bağlantı, ayrı sözleşmelerin hukuki niteliğini ve uygulanacak emredici hükümleri ortadan kaldırmaz. Bir çatılı işyerinin bedel karşılığında kullanımının bırakıldığı ilişkide, sözleşmenin yalnızca franchise faaliyetine özgülenmiş olması kira hükümlerinin uygulanmasını kendiliğinden dışlamaz. Ayrıca TBK m. 340’taki bağlantılı sözleşme yasağı, kira ile bağlantılı her sözleşmeyi kapsamaz; kiracının yararı bulunmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olmayan bir borç üstlenmesine bağlanan düzenlemeler bakımından değerlendirilir.

İnceoğlu ve Baş, TBK m. 340 bakımından bağlantının ayrı bir sözleşmede veya kira sözleşmesindeki bir yan yükümlülükte kurulabileceğini belirtmektedir. Bu yaklaşım, belgelerin ayrı düzenlenmesinin koruyucu hükmün uygulanmasını tek başına engellemeyeceğini gösterir. Kanaatimizce franchise modeli bakımından belirleyici olan, sözleşmelerin aynı tarihte imzalanması kadar, üstlenilen borcun işyerinin kullanımıyla ilişkisi ve Franchise Alana sağladığı yarardır. Bu yüzden franchise sözleşmesinin bütünü hakkında peşinen geçerlilik veya geçersizlik sonucu çıkarmak yerine, bağlantılı yükümlülükler ayrı ayrı incelenmelidir.^[3]

Ana kira sözleşmesinin sona ermesi ile franchise sözleşmesinin sona ermesi farklı hukuki olgulardır. Alt kiracının kullanım yetkisi, ana kiracının kiraya verene karşı sahip olduğu yetkiyi aşamaz. Buna karşılık ana kira devam ederken franchise ilişkisinin sona ermesi, alt kiranın da her durumda kendiliğinden sona erdiği sonucunu doğurmaz. Alt kiranın niteliği, sözleşmelerin içeriği, sona erme sebebi ve uygulanacak emredici hükümler birlikte incelenmelidir. Bu nedenle yalnızca sözleşmeler arasındaki gaye birliğine dayanılarak genel bir tahliye kuralı kurulması isabetli değildir.

Çatılı işyeri kirası niteliğindeki alt kira bakımından TBK m. 347’deki uzama rejimi ve m. 354’teki kiracı aleyhine değişiklik yasağı gözetilmelidir. Franchise sözleşmesinin bitmesini tahliye sebebi olarak düzenleyen hükmün geçerliliği de bu çerçevede incelenir. On yıllık uzama süresi, her tahliye talebinde beklenmesi gereken asgari süre değildir; kanunda öngörülen diğer sona erme ve tahliye sebepleri kendi koşullarıyla uygulanabilir.

Demirağ Aktaş ve Yıldız, franchise ilişkisinin sona ermesinden sonra taşınmazın uzun süre işletilememesinin Franchise Veren üzerinde kira yükü ve itibar kaybı yaratabileceğine dikkat çekmekte; taşınmazın durumunun feshin haklılığı tartışmasından ayrılarak hızla çözümlenmesini savunmaktadır. Bu görüş, lokasyonun atıl kalmasının maliyetini görünür kılması bakımından önemlidir. Bununla birlikte kanaatimizce hızlı çözüm ihtiyacı, çatılı işyeri kirasındaki emredici korumanın aşılmasını haklı göstermez. Taşınmazın ticari açıdan yeniden kullanılmak istenmesi ile tahliye talebinin hukuki dayanağı birbirinden ayrılmalıdır.^[4]

Varsayımsal olarak, beş yıllık franchise sözleşmesi ile aynı yerde on yıllık bir alt kira sözleşmesi kurulduğu düşünülebilir. Beşinci yılın sonunda franchise ilişkisinin bitmesi, tarafların işyerinin bundan sonraki kullanımı hakkında uyuşmazlığa düşmesine yol açabilir. Bu durumda marka kullanımının sona ermesi ile taşınmazın geri verilmesi taleplerinin dayanakları ayrı kurulmalıdır. Kullanımın sözleşmede yalnızca belirli markanın işletilmesine özgülenmiş olması da kendiliğinden tahliye sonucu çıkarmaya yetmez; bu şartın kira hukukunun emredici hükümleri karşısındaki etkisi ayrıca açıklanmalıdır.

Ana kiranın sona ermesi hâlinde taşınmazın kullanımının kaybedilmesi ile tarafların birbirlerine karşı sözleşmesel sorumlulukları da ayrı değerlendirilmelidir. Franchise Verenin ana kira borçlarını ihlal etmesi nedeniyle kullanımın kaybedilmesi, alt kira ve franchise sözleşmelerindeki taahhütler ile genel sorumluluk hükümleri bakımından ayrıca incelenebilir. Bu nedenle ana kira süresi, yenileme ve fesih bildirimleri, Franchise Alanın yatırım ve faaliyet planıyla birlikte ele alınmalıdır.^[5]

5.3. Kullanım Amacı ve Tadilatların Düzenlenmesi

Marka standardına uygun işletme yürütme yükümlülüğü, ana kirada izin verilen faaliyet ve kullanım biçimiyle uyumlu olmalıdır. İşyerinin başka bir faaliyete dönüştürülmesi veya farklı bir işletmeciye bırakılması, Franchise Verenin ticari onayı yanında kira sözleşmeleri bakımından da değerlendirilir. Alt kiraya rıza ile kira ilişkisinin devrine rıza farklı işlemlerdir; devirde TBK m. 323 ayrıca gözetilmelidir.

Dekorasyon, tesisat ve mağaza düzeni bakımından TBK m. 321’deki yazılı rıza, eski hâle getirme ve değer artışına ilişkin hükümler önem taşır. Franchise Verenin marka standartlarına yönelik onayı, ana kiraya verenin gerekli rızasının yerine geçmez. Tadilat giderlerinin kime ait olacağı, demirbaşların mülkiyeti ve ilişki sonunda hangi unsurların sökülebileceği sözleşmelerde açıkça düzenlenmelidir.

Örneğin Franchise Alanın marka standardı gereği özel bir mutfak tesisatı kurduğu, ancak ilişkinin yatırım geri kazanılmadan sona erdiği varsayılsın. Burada hem tesisatın taşınmazdaki durumu hem de sona ermenin ekonomik yükü tartışılır. TBK m. 321 uyarınca, aksine yazılı anlaşma yoksa, rızayla yapılan değişikliklerin yarattığı değer artışı kendiliğinden bir karşılık talebi doğurmaz. Buna karşılık franchise ilişkisinin sona ermesinden doğan olası zarar talepleri, kendi koşullarıyla incelenir. Marka için yatırım yapma yükümlülüğü getirilirken, yatırımın ilişki sonunda kimde kalacağı da düzenlenmelidir. Böylece taraflar üstlendikleri riski daha açık biçimde görebilir.

5.4. İşyerinin İadesi ve Tahliye Süreci

Franchise sözleşmesinin sona ermesi üzerine marka kullanımının bırakılması ile işyerinin tahliyesi ayrı yükümlülüklerdir. Fesih bildirimi tek başına fiilen tahliye yetkisi vermez; talep, somut sona erme sebebine uygun yargısal veya icrai yol üzerinden yürütülmelidir. İşyerinin iadesinde anahtar teslimi, demirbaş envanteri ve taşınmazın durumu tutanakla belirlenmeli; TBK m. 334 çerçevesinde olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının sorumlu olduğu zararlar ayrılmalıdır.

5.5. Görevli Mahkeme ve Dava Şartı Arabuluculuk

Alt kira uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin belirlenmesi de önemlidir. Ayrı bir alt kira sözleşmesinden doğan kira alacağı veya tahliye talebi ile franchise sözleşmesinden doğan bedel veya tazminat talebi aynı hukuki sebebe dayanmaz. HMK m. 4 kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; franchise ilişkisine ilişkin diğer talepler yönünden görev ayrıca belirlenir.[6]

Azaklı Arslan’ın uyuşmazlığın niteliğine göre yaptığı ayrım, aynı ticari ilişkinin içindeki taleplerin farklı görev kurallarına tabi olabileceğini ortaya koymaktadır. Bu ayrım, sözleşmeler arasındaki ekonomik bütünlüğün sınırını da gösterir: Birlikte yürütülen faaliyet, kira alacağını kendiliğinden franchise bedeline dönüştürmez. Bu nedenle talep edilen bedelin adı yanında hangi edimin karşılığı olduğu da açıkça belirlenmelidir.^[7]

6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu düzenlemenin istisnasıdır. Bu nedenle görevli mahkemenin belirlenmesi yanında, başvurulacak hukuki yolun arabuluculuk ve süre koşulları da birlikte değerlendirilmelidir.

6. DİKEY REKABET VE ALT KİRA İLİŞKİSİNİN KESİŞİM NOKTASI: UYGULAMADAKİ RİSKLER

Kira düzeni, Franchise Alanın işyerini kullanmasını sağlarken tedarik ve işletme devri seçeneklerini de etkileyebilir. Bu kesişimde iki ayrı soru ortaya çıkar: İşyerini kullanmaya ilişkin hüküm kira hukuku bakımından ne sonuç doğurur ve aynı hüküm diğer yükümlülüklerle birlikte rekabeti nasıl etkiler? Aşağıdaki değerlendirmede bu sorular ayrılarak, aynı sözleşme düzeninin her iki alandaki sonuçları karşılaştırılmaktadır.

6.1. Fiilî Rekabet Yasağı Yaratma Riski

Ana kira, alt kira ve tedarik hükümleri birlikte uygulandığında Franchise Alanın alternatif sağlayıcılara geçişini hukuken veya fiilen engelleyebilir. Rekabet etmeme yükümlülüğü yalnızca açık bir rakip ürün yasağıyla oluşmaz; Tebliğ’in 3/d maddesine göre ilgili alımların %80’inden fazlasının sağlayıcıdan veya onun göstereceği teşebbüsten yapılması zorunluluğu da bu kapsamda olabilir. Ciro kirası veya kâr marjının kiraya yansıtılması ise tek başına rekabet ihlali göstermez. İncelemede, sözleşmeden çıkışın hangi maliyetleri doğurduğu ve bu maliyetlerin alternatif sağlayıcılara geçiş üzerindeki etkisi somutlaştırılmalıdır.

Varsayımsal bir örnekte, tedarik sözleşmesinin sona ermesi üzerine alt kiranın da sona ereceği ve Franchise Alanın işyerindeki bütün yatırımlarını bedelsiz bırakacağı kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir düzenleme, başka bir sağlayıcıyla çalışmanın maliyetini artırabilir. Ancak bu maliyetin varlığı tek başına rekabet ihlali sonucuna götürmez. Alternatif işyerlerinin bulunabilirliği, yatırımın başka yerde kullanılabilmesi ve benzer hükümlerle bağlı satış noktalarının pazardaki önemi araştırılmadan pazarın rakiplere kapandığı söylenemez.

Bu örnekte kira hukuku ile rekabet hukuku incelemeleri farklı sonuçlara ulaşabilir. Bir sona erme kaydının kira hukuku bakımından uygulanamaması, tarafların fiilen yarattığı geçiş engelini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık kira hükmünün geçerli olması da tedarik düzeninin rekabet kurallarına uygunluğunu kanıtlamaz. Kira ve rekabet hukuku açısından inceleme birlikte yapılmalı, ancak her birinin koşulları ve sonuçları ayrı ele alınmalıdır.

Bu risk, akaryakıt bayiliğindeki taşınmaz düzenlemelerinin değerlendirildiği Rekabet Kurulunun 11-44/962-315 sayılı kararında da görülen, dikey ilişkinin bütün olarak incelenmesi yaklaşımıyla açıklanabilir. Bununla birlikte akaryakıt sektörüne özgü olgular franchise ağlarına doğrudan aktarılmamalıdır. Ortak nokta, kira veya kullanım hakkının rekabet etmeme süresine etkisinin sözleşmenin başlığına göre değil, ilişkinin gerçek yapısına göre belirlenmesidir.[8]

6.2. Devir Hakkının Sınırlandırılması

Franchise ilişkisinin veya alt kiranın devrinin onaya bağlanması, tek başına rekabet ihlali oluşturmaz. İşletme devri, franchise sözleşmesinin devri ve kira ilişkisinin devri birbirinden ayrılmalıdır. TBK m. 323 uyarınca kira ilişkisinin devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Rekabet hukuku bakımından ise devir, taşınmaz kullanımı ve tedarik hükümlerinin birlikte pazar kapama etkisi doğurup doğurmadığı incelenmelidir. Tebliğ m. 5/a’daki taşınmaz istisnası, salt dürüstlük kuralına gönderme yapılarak genişletilemez.

Devir onayının kapsamı bu bakımdan önemlidir. Örneğin aday işletmecinin ödeme gücü ve işletme standardını sürdürebilmesiyle ilgili koşullar, açıklanabilir bir koruma amacına dayanabilir. Buna karşılık onayın hangi gerekçeyle verilmeyeceğinin belirsiz bırakılması, Franchise Alanın yatırımıyla birlikte işyerinden çıkabilmesini güçleştirebilir. Kira devrindeki kanuni ölçüt ile franchise sözleşmesinin devrine ilişkin koşullar birbirine karıştırılmadan, her onay yetkisinin hangi menfaati koruduğu açıklanmalıdır. Böylece onay mekanizmasının işletmeci seçimine mi, yoksa sistemden ayrılmayı zorlaştırmaya mı hizmet ettiği tartışılabilir.

6.3. Sözleşme Düzeninin Birlikte Değerlendirilmesi

Bu çalışmada önerilen inceleme, önce tarafların taşınmaz üzerindeki haklarını ve her sözleşmenin sona erme sebebini belirlemekle başlar. Ardından lokasyon, tedarik ve devir hükümlerinin birlikte Franchise Alanın seçeneklerini nasıl etkilediği ortaya konur. Rekabet bakımından yapılacak değerlendirmede pazar koşulları ve ilgili muafiyet hükümleri; kira bakımından ise uygulanacak emredici hükümler esas alınır. Aynı maddeler arasındaki bağlantı, incelemenin başlangıç verisidir; sonuç için her hukuk alanının koşullarının ayrıca karşılanması gerekir.

Kılavuz’un franchise ağının ortak kimliğini korumaya verdiği önem, bu değerlendirmede de dikkate alınmaktadır. Bununla birlikte koruma ihtiyacının ileri sürülmesiyle yetinilmemeli, sınırlamanın bu ihtiyaca nasıl cevap verdiği gösterilmelidir. Sözleşmenin sona ermesinden sonraki kullanım, yatırım ve geçiş koşullarının baştan açıklığa kavuşturulması, hem lokasyonun ağ içinde değerlendirilmesini hem de Franchise Alanın üstlendiği riskleri öngörebilmesini kolaylaştırır.^[9]

7. SONUÇ

Bu çalışmada ulaşılan temel sonuç, lokasyon üzerindeki kontrolün franchise ağını korumaya hizmet edebilmesine rağmen, bu amacın sözleşmedeki her sınırlamayı haklı göstermediğidir. Değerlendirmenin ağırlık noktası, kontrolün hangi menfaati koruduğu ve Franchise Alanın bağımsızlığı üzerinde hangi somut sonuçları doğurduğu olmalıdır.

Rekabet hukuku bakımından marka standardı ile sınırlama arasında somut bir bağ kurulmalıdır. Ortak kaliteyi koruma gerekçesi, fiyat serbestisine müdahalenin veya kapsamı belirsiz tedarik zorunluluklarının yerine geçemez. Taşınmazın kullanımına ilişkin hükümler de tedarik ve rekabet etmeme yükümlülükleriyle birlikte ele alınmalı; ilgili pazar ve tarafların konumu dikkate alınarak sistem değişikliğini engelleyen bir etki bulunup bulunmadığı ortaya konmalıdır.

Kira hukuku bakımından ekonomik bağlantı, sona ermenin sonuçlarını açıklayan bir unsur olmakla birlikte tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Franchise sözleşmesinin sona ermesi, ana kiranın sona ermesi ve alt kiranın sona ermesi farklı hukuki olgular olarak incelenmelidir. Bu ayrım, Franchise Verenin lokasyonu yeniden değerlendirme isteği kadar Franchise Alanın kira ilişkisinden doğan korumasını da görünür kılar. Yatırımın karşılanması ve zarar talepleri ise, kullanım hakkının devamından ayrı olarak, kendi hukuki dayanakları üzerinden çözülmelidir.

Bu nedenle sözleşmeler hazırlanırken yalnızca faaliyet dönemindeki standartların belirlenmesi yeterli değildir. Ana kira ile franchise sürelerinin farklılaşması, marka için yapılan yatırımın ilişki sonunda kimin üzerinde kalacağı ve işletmenin başka bir kişiye devrinde aranacak koşullar da düzenlenmelidir. Çalışmada savunulan yaklaşım, sözleşmeler arasındaki ekonomik bağı hesaba katarken her ilişkinin emredici sınırlarını ayrı tutmaktır. Böylece lokasyonun korunması, Franchise Alanın süresi ve kapsamı belirsiz bir bağımlılık altında bırakılmasına dönüşmeden gerçekleştirilebilir.

8. KAYNAKÇA

[1] Serozan, Rona, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, yayına hazırlayanlar Başak Baysal ve Kerem Cem Sanlı, 5. bası, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2026.

[2] Rekabet Kurumu, Dikey Anlaşmalara İlişkin Kılavuz, 23.06.2022 tarihli sürüm, para. 189. https://www.rekabet.gov.tr/Dosya/dikey-anlasmalara-iliskin-kilavuz-20220623145035448.pdf (erişim: 26.10.2026).

[3] İnceoğlu, M. Murat / Baş, Ece, “Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 70, S. 2, 2012, s. 165–182. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/97736 (erişim: 26.10.2026).

[4] Demirağ Aktaş, Leylan / Yıldız, Şükrü, “Franchise Sözleşmesinin Sona Ermesi ya da Feshi Durumunda Franchise Verilen Taşınmazın Hukuki Durumu”, İstanbul Ticaret Üniversitesi Girişimcilik Dergisi, C. 3, S. 6, 2019/2 (yayım: 2020), s. 115–131. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/1133766 (erişim: 26.10.2026).

[5] Arslan, Merve, “Kira Sözleşmesinde Alt Kira”, Tokat Gaziosmanpaşa Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 1, S. 1, 2023, s. 109–143. https://dergipark.org.tr/tr/pub/toguhfd/article/1270020 (erişim: 26.10.2026).

[6] Azaklı Arslan, Betül, “Franchise Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkemenin Belirlenmesi”, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, 2024, s. 663–686, özellikle s. 682–683. https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/4027454 (erişim: 26.10.2026).

[7] Azaklı Arslan, Betül, “Franchise Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkemenin Belirlenmesi”, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, 2024, s. 663–686, özellikle s. 682–683. https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/4027454 (erişim: 26.10.2026).

[8] Rekabet Kurulu, 03.08.2011 tarihli ve 11-44/962-315 sayılı karar, dosya no. 2011-1-101. https://www.rekabet.gov.tr/Karar?kararId=b0592e53-3d6d-4e6a-8741-3d8dec00e7ee (erişim: 26.10.2026).

[9] Rekabet Kurumu, Dikey Anlaşmalara İlişkin Kılavuz, 23.06.2022 tarihli sürüm, para. 188–189. https://www.rekabet.gov.tr/Dosya/dikey-anlasmalara-iliskin-kilavuz-20220623145035448.pdf (erişim: 26.10.2026).