UKA AYLIK EYLÜL BÜLTEN: Uzun Süreli Ticari Kiralamalarda Çatılı İşyeri Nitelendirmesi ve Üst Hakkı Alternatifi

Türkiye’de son yıllarda lojistik, depolama, üretim, enerji gibi sektörlerde görülen büyük ölçekli yatırımların önemli bir kısmı, yatırımcının kendi mülkiyetinde olmayan bir arazi üzerinde, uzun süreli bir kullanım hakkına dayanarak inşaat yapması ve bu yapıyı yıllarca işletmesi esasına dayanmaktadır. Bu tür “yap-işlet” niteliğindeki yatırımlarda kullanım hakkının hukuki temelinin ne şekilde kurgulanacağı — kira sözleşmesi mi, üst hakkı mı, yoksa ikisinin bir kombinasyonu mu — işlemin en başında verilmesi gereken, sonradan değiştirilmesi güç ve maliyetli sonuçlar doğurabilecek önemli bir tercih ve karardır.

Uygulamada sıklıkla, tarafların ticari mantığı gereği kesin süreli bir kira ilişkisinin kurgulanmak istendiğiyle karşılaşılmaktadır. Yatırımcı belirli bir süre arazi üzerinde faaliyet gösterir, süre sonunda ilişki herhangi bir ihtara veya dava sürecine gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erer. Bu beklenti, özellikle finansman sağlayan bankalar ve yatırımcının kendi iç onay süreçleri bakımından “öngörülebilirlik” ihtiyacından kaynaklanmaktadır. Ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin emredici hükümleri, sözleşme ne şekilde hazırlanırsa hazırlansın, kiralananın “çatılı işyeri” olarak nitelendirilmesi hâlinde bu beklentiyi büyük ölçüde boşa çıkarabilecek niteliktedir. Bu çalışmada, söz konusu risk incelenecek, riskin hangi hâllerde ortaya çıktığı Yüksek Mahkeme içtihadı ışığında değerlendirilecek ve uygulamada çözüm olarak öne çıkan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 826 vd. maddelerinde düzenlenen “üst hakkı” yapılandırması karşılaştırmalı olarak ele alınacaktır.

I- Türk Kira Hukukunda Genel Hükümler ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Ayrımı

TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin hükümleri iki ayrı rejimden oluşmaktadır. TBK’nın 299-327. maddeleri arasındaki “Genel Hükümler”, her türlü kira ilişkisine uygulanan temel kuralları düzenlerken, 339-356. maddeler arasındaki “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı özel bölüm, yalnızca konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazların kiralanmasında uygulanan, kiracıyı koruyucu ek ve çoğunlukla emredici hükümler içermektedir. Üzerinde henüz yapı bulunmayan veya yapı unsuru arazi unsuruna nazaran ikincil kalan kiralamalar olan boş arazi kiralamaları Genel Hükümlere tabidir.

TBK m. 327/1 uyarınca, belirli süreli bir kira sözleşmesi, aksi kararlaştırılmadıkça, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermekte olup tarafların ayrıca bir fesih bildiriminde bulunmasına gerek yoktur. Bu kural, sözleşme özgürlüğü prensibi kapsamında büyük ölçüde açık bir hüküm niteliğinde olup taraflar sürenin uzayıp uzamayacağını, uzarsa hangi koşullarla uzayacağını serbestçe kararlaştırabilir. Bir arsa kirasında “İşbu Sözleşme, 49 yılın sonunda herhangi bir ihbara gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erer.” şeklindeki bir hüküm, kural olarak geçerlidir ve icra edilebilir niteliktedir.

Buna karşılık, kiralanan yer çatılı işyeri niteliğinde ise tamamen farklı ve kiracıyı koruyucu bir rejim devreye girmektedir. Nitekim TBK m. 347/1 hükmü;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

şeklinde olup taraflar sözleşmede “49 yılın sonunda kendiliğinden sona erer.” hükmünü düzenlese dahi, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme kendiliğinden birer yıllık dönemlerle uzar. Kiraya veren ise sürenin bitimini gerekçe göstererek sözleşmeyi tek taraflı sona erdiremeyecek olup bu hak kendisine ancak ilk 10 yıllık uzama döneminin sonunda ve her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, sebep göstermeksizin tanınmıştır. Başka bir deyişle, sözleşmenin “kesin süreli ve kendiliğinden sona eren” bir ilişki olarak kurgulanması iradesi, kiralananın çatılı işyeri sayılması hâlinde, kanunun emredici düzenlemesi karşısında geçerliliğini kaybedebilir.

TBK m. 347, kiracıyı koruma amacı taşıyan ve kamu düzenine ilişkin kabul edilen bir düzenleme olup taraflarca sözleşmeyle bertaraf edilemeyecektir. 6353 sayılı Kanun’la değişik 6098 sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracının tacir veya kamu/özel hukuk tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK’nın 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin uygulanması 1 Temmuz 2012’den itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiş, bu maddeler bakımından sözleşme serbestisinin geçerli olacağı öngörülmüştü. Ne var ki bu istisna listesi m. 347’yi kapsamamakta olup kiracının tacir olup olmadığına bakılmaksızın m. 347 başlangıçtan beri tam olarak uygulanmıştır. Ayrıca belirtilen 8 yıllık erteleme süresi 2020 yılında sona erdiğinden, günümüzde tacir kiracılar bakımından da yukarıda sayılan tüm maddeler tam olarak yürürlüktedir. Bu, “Karşı taraf tacir olduğu için TBK’nın koruyucu hükümleri uygulanmaz.” şeklindeki, uygulamada zaman zaman rastlanan savunmanın günümüz itibarıyla artık dayanaksız kaldığı anlamına gelmektedir.

II- Arsa Kirası ve Çatılı İşyeri Kirasına İlişkin Niteleme Sorunu

Yukarıdaki iki rejimden hangisinin somut bir sözleşmeye uygulanacağı, sözleşmenin başlığında veya tanımlar bölümünde “Bu bir arsa kirasıdır.” ya da “Bu bir çatılı işyeri kirası değildir.” şeklinde bir ibare bulunup bulunmadığına göre belirlenmeyecektir. Yüksek Mahkemenin yerleşik ve istikrarlı içtihadına göre, uygulanacak hükmün tespiti için kiralananın somut fiziki durumunun ve tarafların gerçek kullanım amacının esas alınması, kiralananın baskın vasfının, yani arazi unsuru ile üzerindeki yapı unsurundan hangisinin niteliği belirleyici kıldığının mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle somut olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, 2013/13978 E.,  2014/4635 K. Sayılı ve 09.04.2014 tarihli kararı;

“Uygulanacak yasa hükümlerinin tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının (çatılı-çatısız) belirlenmesi gerekir... mahallinde keşif yapılarak ve dava konusu taşınmazın üstün vasfı tespit edilerek TBK'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine ……..” 

mi yoksa Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Hükümlerine mi tabi olduğunun anlaşılması gerekir şeklinde olup mahkemeler bu incelemeyi yaparken taşınmaz üzerindeki yapıların büyüklüğünü, sabit/prefabrik niteliğini, kapladığı alanın toplam arazi alanına oranını, kullanım amacını ve kiralama sırasındaki tarafların iradesini birlikte değerlendirir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir başka kararında, kısmen çatılı kısmen açık bir taşınmazın niteliğinin “tartışmaya mahal vermeyecek şekilde” tespit edilmesi gerektiği, aksi hâlde hükmün bozulacağı vurgulanmıştır:

“Taşınmazın bir kısmının üstü çatılı inşaat, bir kısmının boş arsa olduğu anlaşıldığından kiralananın baskın niteliği de irdelenerek tartışmaya mahal vermeyecek şekilde niteliğinin tespiti, uyuşmazlığa 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerinin mi, yoksa Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Hükümlerinin mi uygulanacağının tespiti... gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/11144 E., 2016/3633 K. sayılı ve 04.05.2016 tarihli kararı)

Bu içtihat çizgisinin güncelliğini koruduğu, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli bir kararında da aynı testin aynen uygulanmaya devam ettiği görülmekte olup ilgili kararda, taşınmaz üzerinde depo binası, laboratuvar binası ve kompresör binası gibi çok sayıda sabit yapı bulunmasına rağmen bilirkişi raporunun kiralananın baskın vasfını açıkça ortaya koymaması nedeniyle karar bozulmuştur:

“Yargılamada alınan bilirkişi raporunda... yapıların bazıları prefabrik ve taşınabilir olsa bile çoğunluğunun sabit yapı olduğunun görüldüğü, kiralananın açık alanının da kira sözleşmesine konu olan çatılı iş yeri vasfında olduğu belirtilmiş... ise de söz konusu bilirkişi raporundan kiralananın galip vasfı anlaşılamamakta olup, bu nedenle rapor denetime elverişli değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4986 E., 2026/3318 K. sayılı ve 21.05.2026 tarihli kararı)

Baskın vasıf tespitinin kural olarak resen değil, yargılamaya intikal eden bir uyuşmazlık bağlamında ve mahkemenin talebi üzerine bilirkişi marifetiyle yapıldığı unutulmamalıdır. Başka bir deyişle, sözleşme imzalandığı ve ilişki sorunsuz yürüdüğü sürece taraflar arasında “Kiralanan nedir?” sorusu hiç gündeme gelmeyebilir. Risk tipik olarak ancak taraflardan biri sözleşmeyi süre bitimine dayanarak veya başka bir sözleşme hükmüne dayanarak sona erdirmek istediğinde, kiracının buna itiraz etmesiyle veya taraflar arasındaki sözleşmesel ve kira ilişkisine ilişkin herhangi bir uyuşmazlık doğduğu zaman ortaya çıkar. Bu, riskin uyur durumda kalabileceği, yani sözleşmenin yürürlükte olduğu yıllarında hiç fark edilmeyip tam da tarafların ilişkiyi sonlandırmak istediği kritik anda bir uyuşmazlık konusu hâline gelebileceği anlamına gelir. Bu ortaya çıkış biçimi, riskin işlemin en başında, henüz taraflar arasında bir anlaşmazlık yokken ve objektif teknik veriler kullanılabilirken yönetilmesinin önemini bir kez daha ortaya koymaktadır.

Baskın vasıf tespiti sürecinin, geniş bir arazi üzerine yayılan büyük ölçekli lojistik, endüstriyel veya enerji projelerinde ciddi bir belirsizlik alanı yaratabilmektedir. Zira bu tür projelerde tipik olarak;

       i.          Toplam arazinin yalnızca bir kısmı kapalı yapılarla (depo, üretim tesisi, idari bina, terminal binası) kaplıdır.

     ii.          Geri kalan büyük kısım açık saha, manevra alanı, park sahası, konteyner istifleme alanı gibi çatısız kullanımlara ayrılmıştır.

   iii.          Kapalı yapıların ekonomik/işlevsel önemi, kapladıkları fiziki alanla orantılı olmayabilir.

Yukarıda yer verilen Yüksek Mahkeme kararında da görüldüğü üzere, salt yapıların çoğunluğu sabit tespiti dahi tek başına yeterli görülmemekte, mahkemenin alan oranı, ekonomik ağırlık ve kullanım amacını birlikte değerlendiren, gerekçeli ve denetime elverişli bir bilirkişi tespitine dayanması aranmaktadır. Bu da büyük ölçekli projelerde niteleme sonucunun önceden kesin biçimde öngörülmesini güçleştiren, dolayısıyla sözleşme tasarımında ayrıca yönetilmesi gereken bir belirsizlik unsuru olarak ortaya çıkmaktadır.

III- Süre Sonu Kaydının Geçersizliği İhtimali

Kiralananın çatılı işyeri olarak nitelendirilmesi hâlinde, sözleşmedeki “Belirli sürenin sonunda kendiliğinden ve bildirimsiz sona erer.” şeklindeki kayıt, TBK m. 347’nin emredici hükmü karşısında geçersiz sayılabilir ya da en azından kiracı aleyhine ileri sürülemez hâle gelebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin aşağıda yer verilen kararında, özelleştirme yoluyla sözleşmenin tarafı hâline gelen yeni kiraya verenin, sözleşmedeki bir maddeye dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanmaya çalıştığı, ancak bu maddenin çatılı işyeri kiralarını koruyan emredici hükümler karşısında geçersiz kabul edildiği bir uyuşmazlıkta şu tespitte bulunulmuştur:

“...sözleşmenin 18. maddesinin... yeni kiraya veren olan davacı tarafa sözleşmeyi sona erdirme hakkı sağlayan olağanüstü fesih nedeni niteliğinde olmadığı gibi TBK'nun çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümleri karşısında hukuka aykırı ve geçersiz olduğu... Kira sözleşmesine ve dosya kapsamına göre kiralananın kargir mağaza vasfında çatılı işyeri olduğu anlaşıldığından sözleşme, TBK'nun 347. maddesi gereğince yıldan yıla yenilenmiştir.”  (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/3465 E., 2017/4829 K. sayılı ve 06.04.2017 tarihli kararı)

Bu karar ilk olarak, sözleşmede kiraya verene açıkça tanınmış bir fesih hakkının dahi, çatılı işyeri niteliği karşısında “hukuka aykırı ve geçersiz” sayılabildiğini, yani riskin yalnızca hiçbir hüküm konulmamışsa ortaya çıkan bir boşluk sorunu olmadığını, tarafların açıkça düzenlediği bir fesih hükmünün dahi bu emredici rejim karşısında geçersiz kalabileceğini göstermektedir. İkinci olarak, bu geçersizliğin sonradan mülkiyeti/kiraya veren sıfatını devralan üçüncü kişileri de bağladığını, yani riskin sözleşmenin ilk imzacılarıyla sınırlı kalmadığını ortaya koymaktadır.

Bu riskin gerçekleşmesi hâlinde ortaya çıkabilecek sonuçlar, tarafların konumuna göre farklılaşmaktadır. Kiracı açısından bakıldığında, riskin gerçekleşmesi aslında kiracı lehine bir sonuç doğurur: sözleşme kiracının iradesi dışında uzar, kiraya veren ancak 10 yıllık uzama + 3 aylık bildirim gibi sınırlı koşullarla sözleşmeyi sona erdirebilir. Riskin asıl olumsuz etkisi kiraya veren üzerinde yoğunlaşarak yatırımın sonunda araziyi geri alma, yeniden kullanma veya üçüncü bir tarafa yeniden tahsis etme planları, öngörülemeyen biçimde yıllarca ertelenebilir. Buna karşılık, kiracı tarafındaki finansman kuruluşları için de bir belirsizlik doğmaktadır. Şöyle ki, sözleşmenin hukuki niteliğine ilişkin bu tür bir tartışma, projenin nakit akışının ve süresinin öngörülebilirliğini zedeleyebilir, durum tespiti sürecinde olumsuz bir bulgu olarak değerlendirilebilir ve kredi sözleşmelerindeki “legal risk” başlıklı hükümlerin tetiklenmesine yol açabilir. Bu nedenle, riskin taraflardan yalnızca birine değil, işlemin bütününe ve üçüncü kişi finansörlere yayılan bir belirsizlik kaynağı olduğu söylenebilir.

IV- Sözleşme İçi Önlemler ve Sınırları

Uygulamada tarafların bu riski sözleşme metni içinde çeşitli tekniklerle azaltmaya çalıştığı görülmekte olup bunlar, açık ve karşılıklı imzalanan bir tahliye taahhüdü, sürenin bitiminde otomatik olarak devreye girecek bir cezai şart/muacceliyet kaydı, ya da sözleşmenin “Bu bir çatılı işyeri kirası değil, arsa kirasıdır.” şeklinde nitelendirilmesine ilişkin açık bir beyan maddesi şeklinde olabilmektedir. Bu tekniklerin her biri, sınırlı da olsa bir düzeyde koruma sağlasa da hiçbiri TBK m. 347’nin emredici niteliğini tam olarak bertaraf edememektedir.

Süre sonu tahliyesini güvence altına almak amacıyla, tahliye edilmemesi hâlinde işleyecek yüksek bir cezai şart öngörülmesi de sık başvurulan bir tekniktir. Ancak bu noktada TBK m. 346 devreye girmektedir:

“MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı bu madde, kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart öngörülmesini veya sonraki dönemlere ait kira bedellerinin muaccel hâle gelmesini yasaklamaktadır. Yüksek Mahkeme, bu düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğunu sıkılıkla vurgulamaktadır:

“Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK'nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/16678 E., 2014/850 K. sayılı ve 23.01.2014 tarihli kararı)

Yukarıdaki değerlendirmeler bir arada ele alındığında, nitelendirme beyanı, tahliye taahhüdü, cezai şart gibi sözleşme içi tedbirlerin çatılı işyeri riskine karşı ancak sınırlı ve kısmi bir koruma sağladığı, riski tamamen ortadan kaldıramadığı görülmektedir. Zira nihai olarak niteleme, tarafların sözleşmede ne yazdığına değil, taşınmazın somut fiziki durumuna ve mahkemenin bu duruma ilişkin serbestçe yapacağı değerlendirmeye bağlıdır. Bu noktada, riski sözleşme hukuku düzleminde değil, eşya hukuku düzleminde tamamen bertaraf eden, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) düzenlenen “üst hakkı” yapısal çözüm olarak gündeme gelmektedir.

V- Üst Hakkı

TMK’nın 826 ve devamı maddelerinde düzenlenen üst hakkı, bir taşınmaz maliki ile üçüncü bir kişi arasında kurulan, hak sahibine belirli bir süre için arazi üzerinde veya altında yapı inşa etme ve bu yapıyı kendi mülkiyetinde tutma yetkisi veren, tapu siciline tescille kurulan sınırlı bir ayni haktır. Kira sözleşmesinden temel farkı, üst hakkının bir borçlar hukuku ilişkisi değil, doğrudan taşınmaz üzerinde kurulan bir eşya hukuku hakkı olmasıdır.

TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin maddeleri, tanımı gereği yalnızca kira sözleşmelerine uygulanmaktadır. Üst hakkı ise ayni bir hak olup taraflar arasındaki ilişki TMK’nın sınırlı ayni haklara ilişkin hükümleri ile kurulan üst hakkı sözleşmesinin kendi şartlarına tabidir. Dolayısıyla, üst hakkı yapılandırması tercih edildiğinde, yukarıda açıklanan “baskın vasıf tespiti”, “yıldan yıla uzama” ve “on yıllık asgari süre” sorunlarının hiçbiri gündeme gelmeyecektir. Zira uygulanacak hüküm TBK’nın kira hükümleri değil, TMK’nın üst hakkına ilişkin hükümleridir.

TMK m. 826/2 uyarınca, en az otuz yıl için kurulan üst hakkı “bağımsız ve sürekli” nitelik taşır ve hak sahibinin talebi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilebilir. Danıştay 4. Dairesi bir kararında üst hakkının kiradan farkını şu şekilde ortaya koymuştur:

“Üst hakkı tesisinin bir kiralama işlemi olmadığını, malikin mükellefiyetinin yalnızca üst hakkı sahibinin inşaat yapmasına/muhafazasına katlanmak olduğu…” (Danıştay 4. Dairesinin 2008/6481 E., 2009/1105 K. sayılı ve 04.03.2009 tarihli kararı)

TMK m. 718 uyarınca, arazi üzerine inşa edilen yapılar kural olarak arazinin bütünleyici parçası sayılmakta ve arazi malikinin mülkiyetine geçmekte olup salt kira ilişkisinde kiracı, inşa ettiği yapının maliki olamaz. Üst hakkı bu kuralın istisnasını oluşturur, zira üst hakkı sahibi, hakkın süresi boyunca, arazi üzerine inşa ettiği yapının maliki sıfatını bizzat taşır ve bu mülkiyet tapu kütüğüne ayrıca tescil edilebilir. Bu, hem hak sahibinin hem de bu yatırımı finanse eden kreditörlerin, yapı üzerinde ipotek gibi doğrudan ayni teminat tesis edebilmesi bakımından avantaj sağlamaktadır. Zira kira ilişkisinde kiracının yapı üzerinde doğrudan tesis edebileceği bir ayni hak bulunmamaktadır.

Üst hakkı yapılandırması, çatılı işyeri riskini bertaraf etmesine karşılık, beraberinde kendi maliyetlerini ve dikkat edilmesi gereken hususları da getirir:

-       Üst hakkı, kira sözleşmesinin aksine, tapu müdürlüğünde resmi senetle kurulması zorunlu bir hak olup noter, tapu masrafı doğurmaktadır.

-       Üst hakkı tesisi, hakkın bedeli üzerinden nispi tapu harcına tabi olup adi bir kira sözleşmesinin damga vergisine kıyasla önemli ölçüde daha yüksek bir başlangıç maliyeti doğurabilir.

-       Malik açısından üst hakkı, kira ilişkisine kıyasla çok daha güçlü ve uzun vadeli bir hak kaybı anlamına geldiğinden, malikin bu hukuki yapıyı kabul etmeye ikna edilmesi ticari olarak daha zor olabilmektedir.

-       Üst hakkı süresinin sonunda yapının akıbetinin ayrıca ve açıkça düzenlenmesi önem arz etmekte olup TMK bu konuda tamamlayıcı hükümler içerse de, tarafların kendi ihtiyaçlarına uygun bir düzenleme yapması önem arz eder.

-       Üst hakkı, arazinin tamamı için kurulabileceği gibi yalnızca yapının inşa edileceği kısım için de kurulabilir.

Pratikte, tarafların ticari önceliklerine göre üçüncü bir yol da tercih edilebilir: arazinin yalnızca ana yapının inşa edileceği kısmı için üst hakkı kurulması, geri kalan açık saha/tamamlayıcı alanlar için ise kira ilişkisinin sürdürülmesi. Bu karma model, üst hakkının sağladığı güvenceyi projenin en kritik (ve en yüksek yatırım değerine sahip) unsuru için sağlarken, malik açısından tüm arazinin süresiz biçimde elden çıkması sonucunu da bertaraf edebilir.

VI. Çatılı İşyeri Kabul Edilerek İlerlenmesi Halinde Süre Yönetimi

Kira yapısının tercih edilmesi ve kiralananın nihayetinde çatılı işyeri olarak nitelendirilmesi ihtimaline karşı, TBK m. 347'nin öngördüğü bildirim mekanizmasının doğru işletilmesi büyük önem taşır; zira kiraya verenin bu usule uymaması, sözleşmenin -isteği dışında- bir yıl daha uzamasına yol açar.

Kanun gereği kiraya veren ilk 10 yıl boyunca süre bitimine dayanarak tahliye isteyemez; ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebepsiz yere feshedebilir. Kiracının fesih hakkı ise her sözleşme yılının bitiminden en az 15 gün önce yapacağı bildirime bağlıdır. Herhangi bir bildirimin kaçırılması sözleşmeyi otomatik olarak bir yıl daha uzatacağından, büyük ölçekli projelerde bu katı bildirim disiplinini on yıllarca hatasız takip etmenin zorluğu, bildirim yükü bulunmayan üst hakkı çözümünün pratik üstünlüğünü göstermektedir.

VII- Erken Fesih Tazminatı ile Cezai Şart Uygulamalarının TBK m. 346 Kapsamında Değerlendirilmesi

Uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bir diğer risk alanı, kiracının sözleşmeyi süresinden önce ve haklı bir sebep olmaksızın feshetmesi hâlinde, kalan sürenin tamamına ilişkin kira bedelinin toptan ve muaccel bir tazminat olarak talep edilebilmesini öngören kayıtlardır. Bu tür kayıtlar, özellikle yatırımcının kira bedelini önceden öngörülebilir kılma ihtiyacından doğar; ancak TBK m. 346 açısından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay içtihadında, kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya ilave bir ödeme yükümlülüğü getiren, özellikle sonraki dönem kiralarının toptan muaccel hâle gelmesini öngören kayıtların m. 346 kapsamında geçersiz sayılabileceği istikrarlı biçimde vurgulanmaktadır:

“Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu.” (Yargıtay 6. HD, E. 2013/16678 K. 2014/850, T. 23.01.2014; aynı yönde E. 2013/6725 K. 2013/9554, T. 29.05.2013)

Bu içtihat çizgisi ile yukarıda değinilen tarihsel istisna dönemi bir arada değerlendirildiğinde, uygulamada şu genel ilkelere ulaşılabilir: (i) günümüz itibarıyla (2020 sonrası) m. 346 tacir kiracılar bakımından da tam olarak uygulanmaktadır; (ii) kalan sürenin tamamına ilişkin kira bedelinin, herhangi bir sınırlama veya mahsup mekanizması öngörmeksizin toptan ve muaccel bir tazminat olarak talep edilmesini öngören kayıtların, m. 346 kapsamında geçersizlik riski taşıdığı değerlendirilmelidir; (iii) bu riski azaltmanın bir yolu, tazminatı “kalan sürenin tamamı” yerine “makul bir yeniden kiralama” (örneğin somut proje niteliğine göre belirlenecek 12-36 aylık bir dönem) esasına göre kurgulamak ve bunu TBK m. 325'in doğal sonucu olan bir zarar tazmini mekanizması olarak —salt cezai bir yaptırım değil— temellendirmektir; (iv) “karşı taraf tacirdir, TTK m. 22 uyarınca aşırılık itirazında bulunamaz” savunmasının, kaydın m. 346 kapsamına girip girmediği sorusunu bertaraf etmeyeceği, zira m. 346 hakkaniyet indirimi meselesinden farklı olarak kaydın doğrudan ve baştan geçersizliğini düzenlemektedir.

Ayrıca, tazminat hesaplamasında “mahsup” ilkesinin gözetilmesi de önemlidir: Yargıtay uygulamasında, kiraya verenin erken tahliye nedeniyle uğradığı zararın hesabında, taşınmazın yeniden kiraya verilmesinden elde edilen veya makul çaba gösterilmesi hâlinde elde edilebilecek gelirin, ayrıca kiraya verenin katlanmaktan kurtulduğu giderlerin (örneğin boşalan dönem için ödenmeyen bakım/işletme giderleri) tazminat miktarından mahsup edilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Sözleşmede bu mahsup mekanizmasına hiç yer verilmeden “kalan sürenin tamamına ait kira bedeli, hiçbir indirim yapılmaksızın ödenir” şeklinde mutlak bir kayıt öngörülmesi, yalnızca m. 346 açısından değil, genel tazminat hukuku ilkeleri (TBK m. 50-52) açısından da aşırılık itirazına açık bir yapı oluşturmaktadır. Bu nedenle, tazminat kaydının hem makul bir süre sınırlamasına hem de mahsup mekanizmasına yer verecek şekilde kurgulanması, kaydın hem geçerliliğini hem de fiilî icra edilebilirliğini güçlendirecektir.

VIII- Sonuç

Uzun süreli, büyük ölçekli yatırım amaçlı kira ilişkilerinde “kesin süreli ve öngörülebilir sona erme” beklentisi, kiralananın çatılı işyeri olarak nitelendirilmesi ihtimali karşısında ciddi bir hukuki risk taşımaktadır. Bu risk, sözleşmede ne yazıldığından bağımsız olarak, taşınmazın somut fiziki durumuna göre mahkemece belirlenecek bir niteleme sorununa bağlıdır ve büyük ölçekli, kısmen açık kısmen kapalı sahalardan oluşan karma projelerde bu belirsizlik özellikle yüksektir. Sözleşme içi tedbirler (nitelendirme beyanları, tahliye taahhütleri, cezai şartlar) sınırlı bir koruma sağlarken, riski yapısal olarak bertaraf eden en güçlü araç, ilişkinin bir üst hakkı sözleşmesiyle kurgulanmasıdır.

Bu çerçevede, benzer nitelikte bir yatırım işleminin henüz planlama aşamasında olan tarafların şu adımları izlemeleri sağlıklı olacaktır:

-        Projenin en başında, kapalı alanların toplam araziye oranı ve tesisin ekonomik ağırlık merkezi teknik verilerle ortaya konulmalı; kiralanan taşınmazın hukuki statüsü (çatılı/çatısız) hakkında mutlaka bir ön değerlendirme yapılmalıdır.

-        Belirlenen sürenin sonunda ilişkinin kesin olarak bitmesi projenin ticari hedefleri açısından vazgeçilmezse, tüm arazi veya en azından ana yapının bulunacağı alan için üst hakkı tesisi alternatifi mutlaka değerlendirilmelidir.

-        İlişkinin illa ki kira sözleşmesi olarak kurgulanması tercih edilecekse; usulüne uygun bir tahliye taahhüdü alınması ve TBK m. 346'daki yasaklara takılmayacak şekilde, kalan sürenin tamamını değil yalnızca makul bir dönemi kapsayan dengeli erken fesih tazminatı mekanizmaları kurgulanması şarttır.

-        Finansör kuruluşların yürüteceği hukuki inceleme süreçlerinde bu nitelendirme riski şeffaf biçimde ele alınmalı ve tercih edilen modelin kredi/teminat sözleşmeleriyle tam uyumlu olduğu teyit edilmelidir.

-        Kira, üst hakkı veya karma formüllerden hangisinin seçileceği; işlem maliyetleri (tapu harcı, noter masrafları vb.) ile elde edilecek hukuki güvence arasındaki denge gözetilerek, daha sürecin en başında yetkin bir hukuki danışmanlıkla şekillendirilmelidir.