Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Olağanüstü Fesih Hakkında

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (“Daire”), kira sözleşmeleri kapsamında, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmenin olağanüstü feshinin hukuki boyutunu incelemiş ve 14/10/2025 tarihli, 2025/3126 Esas ve 2025/4810 Karar sayılı ilâmı tesis etmiştir. 12.03.2026 tarihli 33194 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olan işbu karara ilişkin bilgilendirmeye aşağıda yer verilmiştir:

İlk Derece Mahkemesi dosyasına göre, taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli bir kira sözleşmesi akdedilmiştir. Davacı kiraya veren, 06.05.2023 tarihli ihtarname ile "öngörülemeyen mücbir sebep" gerekçesiyle sözleşmeyi feshettiğini bildirerek tahliye talep etmiştir.

Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi; taşınmazın konut hükümlerine tabi olması nedeniyle TBK m. 331 uyarınca olağanüstü fesih yapılamayacağını, davanın ancak "ihtiyaç sebebiyle tahliye" (TBK m. 350) olarak değerlendirilebileceğini ve bu davanın da kira süresi bitmeden (erken) açıldığını gerekçe göstererek davayı reddetmiştir.

Adalet Bakanlığı, bu kararın usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle kanun yararına temyiz isteminde bulunmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmelerinin sürekli edimli niteliğini vurgulayarak, taraflardan biri için ilişkiyi sürdürmenin nesnel olarak çekilmez hale geldiği durumlarda sözleşmeye bağlı kalmanın beklenemeyeceğine dair "çekilmezlik ilkesini" esas almıştır. Bu kapsamda, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde yer alan olağanüstü fesih hakkının genel bir kural olduğunu belirten Daire; bu hakkın sözleşme süresine, belirli veya belirsiz süreli olmasına, konut veya çatılı işyeri niteliği taşımasına bakılmaksızın tüm kira ilişkilerinde kullanılabileceğini hüküm altına almıştır. Mahkemenin görevinin davanın hukuki dayanağını değiştirmek değil, sunulan "önemli sebeplerin" varlığını esastan incelemek olduğunu ifade eden Yargıtay, yerel mahkemenin verdiği ret kararını hukuka aykırı bularak Adalet Bakanlığı’nın temyiz istemini kabul etmiş ve kararın sonuca etkili olmamak üzere oy birliğiyle kanun yararına bozulmasına karar vermiştir.

Kararın tamamına buradan ulaşabilirsiniz.