top of page

Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında

11 Ocak 2023 tarihli ve 32070 sayılı Resmi Gazete’de “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” yayımlanmıştır. İlgili yasal düzenleme kapsamında noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerine uygulanacak usul ve esaslar hakkında getirilen yeni düzenlemeler aşağıda bilgilerinize sunulmuştur;


  • Başvuru ve taşınmaz satış sözleşmelerine ilişkin yeni yönetmelik hükümleri uyarınca, sözleşmenin düzenlenmesine ilişkin başvurular yalnızca Türkiye Noterler Birliği’nin “e-randevu başvuru” uygulamasından e-Devlet kapısı kullanılarak yapılacak olup başvuru uygulamasından listelenen taşınmazlardan satışı yapılacak taşınmazlar seçilecek, Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemine (TNBBS); tarafların varsa kanuni veya akdi temsilcilerinin kimlik, tebligata esas adres ve iletişim bilgileri, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası, tüzel kişiyi tanımlayıcı bilgiler, kanuni veya akdi temsile ilişkin bilgiler, taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar işlenecektir.


  • Özel durumlarda işlenecek tüm bilgiler yönetmeliğin 5. maddesinin 3. fıkrasında sıralanmıştır. İşlenen bilgilere dayanak belgeler Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemine (TNBBS) yüklenecektir ve bunun yanı sıra tarafların, yükledikleri belgelerin asıllarını randevu tarih ve saatinde noterliğe müracaatlarında ibraz etmeleri gerekecektir. Başvuruda, sözleşmenin düzenlenmesi istenilen noterlik seçilecektir ve Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemine gönderilen talepler, seçilen noterliğin başvuru ekranına düşecektir. Noter, başvuru üzerine TNBBS’den başvuru belgesi düzenleyecektir bu bağlamda noterin hukuki veya fiili bir engeli nedeniyle başvuru belgesini düzenleyememesi hâlinde noterlikçe başvuru reddedilerek TNBBS’den taraflara noterlik bilgisini güncelleme imkânı sağlanıp bu durum tarafların bildirdikleri telefon numaralarına kısa mesajla bildirilecektir.


  • Sözleşme düzenlerken noter, Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminde yer alan sözleşme şekli ve içeriği gözetilerek Türkiye Noterler Birliği tarafından hazırlanıp TNBBS’ye kaydedilen sözleşme örneğini kullanacaktır. Sözleşme hazırlanırken noter, düzenlediği başvuru belgesini Genel Müdürlüğe Tapu ve Kadastro Paylaşım Sisteminden (TAKPAS) iletip satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri TAKPAS’tan sorgulayacaktır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden TAKPAS vasıtasıyla talep edilecektir. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin tamamlanmasından sonra noter, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate alacak ve taşınmaz satışıyla ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetecektir. Buna göre hak sahibini belirleyip taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi hazırlayacaktır. Hazırlanan sözleşmeye tescili bozan veya hükümsüz kılan kayıt ve şart yazılamayacaktır. Hesaplanan tapu harcı TAKPAS’tan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirilecek; Genel Müdürlük, işleme ait döner sermaye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üretip notere TAKPAS’tan iletecektir. Noter, e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirilecektir. Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri hâlinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi aynı gün kısa mesajla bildirilecektir.


  • Noter, sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat yapacaktır. Sözleşmenin taraflarca imzalanacağı esnada yönetmelikte yer alan gözetilmesi gereken hususlar noter tarafından kontrol edilecektir. Taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa, bunlar hakkında taraflara bilgi verilecektir. Mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak, bunların kabul edildiğine dair beyan alınacaktır. Noter, taşınmazın satışını kısıtlayıcı veya satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi taraflara imzalatıp TAKBİS'ten yevmiye numarası alarak sözleşmeyi ve diğer belgeleri TAKBİS'e kaydedecektir. Sözleşmenin TAKBİS'e kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacaktır. Sözleşme ile diğer belgeler süresiz saklanmak üzere noter tarafından TNBBS'ye kaydedilip fiziki olarak arşivlenecektir. Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmeyecektir. Ayrıca sözleşmede; silinti, kazıntı ve çıkıntı yapılamayacaktır. Tüm bu süreç sonunda taraflara, tescilin tamamlanmasını takiben sözleşme imzalandıktan sonra noter tarafından tapu senedi verilecektir.


  • Son olarak noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerinde uygulanacak tapu harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve noter ücretine de değinmekte fayda vardır. Bu kapsamda noter tarafından hesaplanacak harç 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun “Tapu İşlemleri” başlıklı bölümü uyarınca hesaplanacaktır. Taşınmaz satış işlemi için ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanununa ekli (1) sayılı tarife cetveli esas alınarak döner sermaye hizmet bedeli hesaplanacaktır. Noterlik Kanunu uyarınca sözleşme damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisna olacaktır. Noterlik kanunu uyarınca, noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamayacak ve ücret tarifesinde gösterilecek, bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanacaktır.


Bu Yönetmelikte hüküm bulunmayan hâllerde, Noterlik Kanunu ile Noterlik Kanunu Yönetmeliği ve ilgili diğer mevzuat hükümleri uygulanacaktır.


Bu Yönetmelik hükümleri Noterlik Kanunu uyarınca, aynı Kanunda kurulması öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihe kadar uygulanmayacaktır.


Yönetmelik metninin tamamına aşağıdaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz.

Son Yazılar

Hepsini Gör

Yasal Faiz Oranı Değişikliği Hakkında

21.05.2024 Tarihli ve 32552 Sayılı Resmi Gazete’de “3095 Sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun 1 inci Maddesinde Düzenlenen Kanuni Faiz Oranının, 1/6/2024 Tarihinden Geçerli Olmak Üze

Comments


bottom of page