UKA Aylık / Mayıs Bülteni: 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA TAŞINMAZLARIN RİSKLİ YAPI KAPSAMINA ALINMA SÜRECİ VE RİSKLİ YAPI KAPSAMINA ALINAN YAPILARIN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ HAKKINDA

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı İlan Edilen Taşınmazların Kira Sözleşmelerinin İn.

dosyasını indir • 1.24MB

 I.  Giriş ve Temel Kavramlar

A. RİSKLİ YAPI KAVRAMI

6306 sayılı Kanunun amacı; afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların riskten arındırılarak güvenli hale getirilmesi, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulmasıdır. Bu amaç doğrultusunda riskli yapılardaki riskin bertaraf edilmesi; yıkım ve yeniden yapım veya güçlendirme yollarıyla sağlanabilmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli bir yapının var olup olmadığı ise ancak 6306 sayılı Kanun’daki riskli yapı tanımı esas alınarak tespit edilebilir. 6306 sayılı Kanun m. 2/1-d ve Uygulama Yönetmeliği m. 3/1-g uyarınca riskli yapı; riskli alan içerisinde veya dışarısında ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma-ağır hasar görme riski taşıyan, söz konusu taşıdığı risk ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmiş yapıdır.

B. RİSKLİ YAPI SÜRECİ

Yapıların riskli yapı tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca veya belediye tarafından yaptırılabilir. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır.

Kiracılar veya ayni hak sahipleri tarafından riskli yapı tespiti başvurusunda bulunulamayacağını da bu noktada belirtmekte önem bulunmaktadır.

Riskli yapı tespitine konu edilen yapının bulunduğu taşınmaz üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş ise yapı malikinin, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapularda ise arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibince riskli yapı tespiti yaptırılır. Riskli yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. 

Riskli yapı tespitine konu edilen yapıya ilişkin hazırlanan riskli yapı tespit raporu, tespit işlemini gerçekleştiren lisanslı kurum veya kuruluşlar tarafından ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılması halinde Belediyesine sunulur. Herhangi bir eksiklik tespit edilmemesi durumunda rapor uygun bulunur ve riskli olarak uygun bulunan yapının bulunduğu taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi konulması yönünde ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılır.

Riskli olarak tespit edilen yapılar hakkında Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce veya yetki devri yapılması durumunda ilgili Belediyece, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.

Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içerisinde riskli yapı tespitine karşı yapı maliklerince veya kanuni temsilcilerince Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılması halinde Belediyesine bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Riskli yapı tespitine yönelik gerçekleştirilen itirazın da reddedilmesi halinde, taşınmazın riskli yapı olmadığı iddiasında bulunan malik tarafından taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi nezdinde idari işlemin iptali davası açma hakkına sahiptir.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi üzerine riskli yapı tespiti kesinleşir.

İdarece, yapının tahliyesi ve yıktırılması için yapı maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Verilen bu süre içerisinde yapının maliklerince tahliye edilerek yıktırılması gerekmektedir. Verilen bu sürenin tamamlanmasının akabinde İdarece yapının maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir. Riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, riskli yapıya elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.

Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır/yaptırılır. Malikler tarafından yıktırılmadığı için İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkım işlemlerinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Yıktırma işleminin masrafı maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

Riskli olduğu kesinleşen yapıların “güçlendirilmesi” veya “yıktırılması” 6306 sayılı Kanunun emredici hükmüdür ve söz konusu binalarda ikamet edenlerin “can güvenliği” açısından mecburidir. 

C. KİRA SÖZLEŞMESİ KAVRAMI

Kira sözleşmesi TBK m. 299’da tanımlanmıştır. Kira sözleşmenin tanımı şu şekildedir: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”. Kira sözleşmesi her iki tarafın borç altına girdiği karşılıklı sözleşmelerdendir. Kiraya verenin kiralanan şeyin maliki olması gerekmeyecektir. Kiralanan şey üzerinde sınırlı bir ayni hak sahibi, kiracı veya taşınmaz yöneticisi de olabilir[1]. Sözleşmenin kurulabilmesi için kira sözleşmesinin taraflarının karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları yeterlidir. Görüldüğü üzere tarafların anlaşması yeterli olacak ve kiralananın kiracıya teslimi sözleşmenin kurulması için şart olmayacaktır.

Kira sözleşmesi taraflar arasında karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Sözleşmede hem kiraya veren hem de kiracı borç altına girmektedir. Kiraya veren kiralananın kullanımını kiracıya bırakma borcu altına girerken, kiracı da bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi taahhüt etmektedir. Bu durumda kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen ivazlı bir sözleşmedir. Taraflardan her biri hem alacaklı hem de borçlu olmaktadır. Kira sözleşmesi sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Doktrinde genel olarak kabul edildiği üzere borç ilişkisinin sürekli olarak nitelendirilmesi için alacaklının edimdeki menfaatinin gerçekleşmesinin bir zaman aralığına yayılması gerekmektedir. Bu ifadeden çıkacak sonuç ise doktrinde edimin sürekli olup olmadığı alacaklı açısından değerlendirileceğidir[2].

Kira sözleşmesinde ise kiraya verenin borcu sözleşme süresi içinde kiralananı sözleşmede kararlaştırılan şekilde kiracının kullanımına elverişli halde bulundurmaktır[3]. Kiraya veren bu borcunu kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe yerine getirmek durumunda olduğundan kira sözleşmesi sürekli borç doğuran bir sözleşme olmaktadır. Zira kiracının menfaati kiraya verenin borcunun bir zaman aralığına yayılması ile sağlanacaktır. Dolayısıyla kira sözleşmesine sürekli borç niteliği kazandıracak olan husus kiracının kira bedelini dönemlik edimlerle ödeme borcu olmayacaktır. Kira sözleşmesi sürekli borç doğuran bir sözleşme olduğundan, sözleşmeden doğan edimlerin ifasına başlandıktan sonra sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona ermesi söz konusu olamayacaktır.

II.  Riskli Yapı Tespitinin Kira Sözleşmesine Etkisi ve Riskli Yapı Tespiti Akabinde Kiracının Hakları

Yapının riskli olduğunun, binada kiracı bulunması ve kira ilişkisi devam ederken ortaya çıkması mümkün olabilir ya da binanın riskli olduğu tespit edildikten sonra kiraya veren bunu gizleyerek kiracı ile bir sözleşme akdetmiş olabilir.

Kiraya veren riskli yapı kararı alındığını bildiği halde taşınmazı kiraya vermiş ve bunu kiracıdan gizlemiş ise bu durumda kiraya verenin aldatması söz konusu olabilir. Bu halde, riskli yapı tespiti yapılmış ve yıkılacak bir binada, kira sözleşmesi kurulması ve bunun kasten kiracıdan gizlemesi halinde, kiracı aldatma nedeniyle sözleşmenin iptalini isteyebilir veya tazminat talep edebilir.   

Riskli yapı tespitinin kira sözleşmelerine etkisi bakımından doktrinde iki görüş söz konusudur. Bunlardan ilki kira sözleşmesinin hukuki imkânsızlık ile sona ereceği görüşüdür. İkinci bir görüş ise 6306 sayılı Kanun’un kira sözleşmesi ile ilgili özel bir düzenleme içermediğini ve kira sözleşmesinin etkilenmesinin genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerektiğini savunmuştur.

A. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ İMKÂNSIZLIK NEDENİYLE SONA ERDİĞİ YÖNÜNDEKİ GÖRÜŞ

Kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından ilk olarak imkânsızlık hükümleri akla gelebilir. Zira bu yoruma göre, risk tespitinin kesinleşmesinden sonra kiralananın yıkılması halinde, kiracının artık kiralanan yeri kullanması imkânsız hale gelecektir. 6306 sayılı Kanun bakımından ilk söylenebilecek husus, yapının tehlike arz etmesi ve yıkılması gereği, kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte, kira sözleşmesi devam ederken anlaşıldığından sonraki imkânsızlık hükümlerinden bahsedilecektir. İkinci bir durum ise risk tespitinin yapılması halinde yıkım kanun gereği olacağından kiraya verenin kusurundan da bahsedilemeyecektir[4]. Yargıtay tarafından verilmiş kararlarda da bu gibi durumlarda kira sözleşmesinin sona ermesinde kiraya verenin kusurundan bahsedilemeyeceği açıkça ifade edilmiştir.

“...yapının riskli yapı olması nedeni ile derhal boşaltılması gerektiği aksi halde 10.04.2013 tarihinde boşaltılacağı bildirilmiştir. Bu durumda kira sözleşmesine konu işyerinin de içerisinde bulunduğu binanın yapı olarak tehlike arz ettiği ve yıkılması gerektiği, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte kira akdi devam ederken anlaşılmış olup, kiralayanın bu durumun ortaya çıkmasında herhangi bir kusuru bulunmamaktadır. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bu kusurundan dolayı sorumlu olacaktır. Eldeki davada Türk Borçlar kanununun 301.maddesinde düzenlenen, kiralayanın kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma yükümlülüğü, kiralayanın sorumlu tutulamayacağı sebeplerden dolayı sözleşmeden sonra imkânsız hale gelmiş olup...” denilerek riskli tespiti yapılması halinde sözleşmenin sonradan imkânsız hale geldiğini ve bu halde kiraya verenin kusuru bulunmadığı değerlendirmesinde bulunmuştur…” 

(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12535 Esas, 2015/8879 Karar, 22.10.2015 tarihli kararı)

Dolayısıyla bu halde sonraki kusursuz imkânsızlık hükümleri mevcut olacaktır. Bu değerlendirmeler sonucunda TBK m. 136 hükümleri uyarınca borcun ifası imkânsızlaştığından, kira sözleşmesinin de sona ereceği savunulabilir. Bu görüşe göre kira sözleşmesi kusursuz sonraki imkânsızlık nedeniyle sona erecektir. Bunun sonucunda da ifa imkansızlığının gerçekleştiği an itibariyle ifa yükümü de herhangi bir bildirim veya irade beyanı şartı olmadan kendiliğinden (ipso iure) sona erecektir[5]. Buna göre borçlu edimi aynen ifa etme borcundan kurtulduğu gibi alacaklı da edimin aynen ifasını talep etme hakkını sürekli olarak kaybedecektir. Edim, borçlunun kusuru olmadan imkansızlaştığından alacaklının tazminat talebi söz konusu olamayacaktır. Bu bağlamda yukarıda da ifade edildiği gibi imkânsızlık halinde kiraya verenin kusuru olmadığından ne kiracının tazminat talebi ne de kiracının kira bedeli ödeme borcu söz konusu olacaktır.

B. 6306 SAYILI KANUN VE TBK HÜKÜMLERİNİN BİRLİKTE DEĞERLENDİRİLMESİ GÖRÜŞÜ

6306 Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği’nde kiracının tahliyesi hukuki bir sorun olarak görülmemiştir. Hatta Kanuna göre doğal olarak gerçekleşmesi gerektiği düşünülmüştür. TBK m. 350’de düzenlenen husus kiraya verenin yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyesi ve yıkımı sonrasında yeniden inşa edilmesidir. 6306 sayılı Kanunda düzenlenen husus da riskli olduğu tespit edilen yapının yıkılması ve yerine yeniden inşa edilmesidir. Aslında burada bir konuyu düzenleyen birden fazla kanun söz konusudur. Ancak 6306 sayılı Kanunda yıkımdan önce kiracının tahliyesinin nasıl sağlanacağını düzenlenmemiştir. 6306 sayılı Kanunda kira sözleşmesine yönelik özel bir düzenleme yer almadığından, kira sözleşmesinin durumdan etkilenmesi genel hükümler çerçevesinde olacaktır. Ancak genel hükümler değerlendirilirken 6306 sayılı Kanun’un göz önünde bulundurulması da bir zorunluluk teşkil etmelidir. Bazı görüşlere göre deprem nedeniyle kısmen yıkılan ya da yıkılmaya meyilli hale gelen yapıların da yeniden inşasının, TBK m. 350 hükmünde düzenlenen yeniden inşa veya imar sebebiyle kiracının tahliye hükümlerine göre değerlendirileceğini ifade etmiştir. Yargıtay tarafından verilen kararlarda da binanın depremde yıkılma tehlikesi bulunduğunda TBK m. 350 hükmüne göre yeniden inşa nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilebilecektir.[6] Bununla birlikte hükümde ifade edildiği üzere, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi “gerekli” ise bu durumda kiracının tahliyesi mümkün olabilmektedir.

C. RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN, KİRA SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA ÖDENECEK KİRA BEDELİNE ETKİSİ

Riskli yapı tespitinin ardından kiracının; kira bedellerini peşin ödemesi ve taşınmazı tahliye ettikten sonraki aylardaki kira bedellerinin iadesini talep edip edemeyeceği sorunu ortaya çıkmaktadır. Yargıtay’a göre kiralanan taşınmazın riskli yapı haline gelmesinde veya içerisinde bulunulmasının risk teşkil ettiği bir duruma gelmesinde kiracının bir kusuru bulunmadığından, kiralanan taşınmazın ayıplı olarak teslim edildiği hususu ve yukarıda belirtildiği üzere TBK’nın ilgili hükümleri uyarınca kiralayanların bu ayıp sebeple sorumlu olduğu gündeme gelecektir. Ayrıca, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği de sıklıkla vurgulanmakta olup fesih hakkı, kiralananda ortaya çıkan ayıplar sebebiyle kullanıldığından ve bu hak yenilik doğuran bir hak olduğundan sözleşme ilişkisi ileriye dönük olarak kiracı tarafından sona erdirilebilir. Buna binaen peşin ödenen kira bedellerinin iadesi talebinde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

“Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunmasının vazgeçilmez bir zorunluluk olduğu, ayrıca binanın bazı bölümlerinde düşük kalitede beton kullanıldığı, depreme dayanıksız olduğu, güçlendirme ruhsatı alınmadığı, binanın bu şekilde kullanılmasının davacı-karşı davalı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğu, dava konusu taşınmazın kiralayan tarafından ayıplı olarak teslim edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle BK’nın 249/III. maddesi gereğince kiralanandaki ayıp kiracı şirket ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğundan, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu olduğu, davacı kiracının, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkânsız kılacak bir olguyu önceden sözleşme ile kabul etmesinin makul bir düşüncenin sonucu olduğunun kabul edilemeyeceği gibi, hayat deneyimlerine de uygun olmayacağı, sözleşme ile kiraya verenin sorumluluğu azaltılabilir ise de, tamamen bertaraf edilemeyeceği ve kiralayanın ağır kusuru veya hilesi varsa sorumluluktan kurtulma şartının geçerli olmayacağı, kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği, tüm bu nedenlerle davacı-karşı davalı kiracının, kira sözleşmesini BK’nın 249. maddesi gereğince haklı olarak feshettiği sonucuna varılmıştır.

Davacı- karşı davalı kiracı, kiralananda ortaya çıkan ayıplardan dolayı sözleşmeyi fesih hakkını kullandığından ve bu hak bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan sözleşme ilişkisi ileriye dönük olarak sona erdirilmiştir.

Bu nedenle, yerel mahkemece kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiği ve davalı-karşı davacı kiralayanın, kira sözleşmesinin fesih tarihinden itibaren kalan süreye ilişkin kira bedeli talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararı yasal düzenleme ve ilkelere uygun olup, yerindedir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2020/137 E., 2020/900 K. sayılı ve 17.11.2020 tarihli kararı)

“Davacı vekili, müvekkil bankanın davalılara ait taşınmazı 1.07.1992 tarihli sözleşme ile kiraladığını ve kira bedelinin her yıl için peşin ödendiğini, 17.08.1999 tarihinde meydana gelen deprem sonrası kiralanan taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi nedeniyle tahliye edildiğini, bu nedenle fazla ödenen kira bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine itiraz edildiğini iddia ederek itirazın iptalini talep ve dava etmiştir… Mahkemece, 17.08.1999 tarihinde meydana gelen depremde taşınmazın oturulamaz hale gelmesi nedeniyle kira akdinin sona erdiği bu nedenle davalının peşin aldığı kira ücretinin, hasar tarihinden sonraki dönemini iade etmesi gerektiği, … eksik ödenen kira bedellerinin tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamasına göre hükmün ONANMASINA…” (Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 2005/354 E., 2005/1143 K. sayılı ve 21.11.2005 tarihli kararı)

Emsal kararlardan da görülebileceği üzere kiralananın ayıplı olması durumunda kiraya verenin tahliye sonrasındaki döneme ilişkin bedel talepleri kabul görmediği gibi, peşin ödenen kira bedellerinin de kullanılmayan döneme denk gelen bölümünün iade edilmesi gerekmektedir.

D- KİRA SÜRESİNİN SONUNUN BEKLENMESİ VE DAVA AÇILMASI BAKIMINDAN KANUN HÜKÜMLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

TBK m. 350 hükmüne göre, “Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak tarihinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir” denilmektedir. 6306 sayılı Kanunda ise kira süresinin sonunu beklenmesinin mümkün olmadığı söylenebilecektir. Bunun nedeni 6306 sayılı Kanunda, maliklere verilecek sınırlı sürelerden bahsedilmesidir. Bu süreler aynı şekilde kiracılar bakımından da geçerli olacaktır. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nin değerlendirilmesine göre, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra İdarece, maliklere süre verilecek eğer bu süre içerisinde yıkım malikler tarafından gerçekleştirilmezse, İdare tarafından gerçekleştirilecektir. Dolayısıyla bu süreler kiracılar için de geçerli olduğundan kiracının da riskli yapıyı tahliyeye etmeme gibi bir hakkı mevcut olmayacaktır. Kentsel dönüşüm düzenlemesinde kişilerin yaşam hakkı ön planda tutulduğundan kira süresinin bitimini beklemek 6306 Kanun’un amacına da aykırı olacaktır.

Yeniden inşa veya imar amacıyla kiracının tahliye edilebilmesi için, kiraya verenin kira sözleşmesinin bitimini beklemesi ve tahliye davası açması gerekecektir. Böylece kira sözleşmesi mahkeme kararının kesinleşmesi ile sona erecektir. Esasen tahliye davası açılmasının sebebi, kanundaki şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespitinin mahkeme tarafından yapılmasıdır. Kentsel dönüşümde mahkemenin kanunda var olan sebeplerin gerçekleşip gerçekleşmediğini denetleme zorunluluğu kalmamaktadır. Bunun nedeni yapının riskli olduğunun, yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesi gerektiğinin Kanunda lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından zaten tespit edilmiş olması bunun için mahkemenin karar vermesine gerek kalmamasıdır. Aynı zamanda kentsel dönüşüm hızlı bir süreç içerisinde işleyeceğinden 6306 sayılı Kanun bakımından söylenebilecek husus dava açılmasının zorunlu olduğu düzenlenmesinin imkânsız olacağıdır. Sonuç olarak sayılan nedenlerle, 6306 sayılı Kanun düzenlenmesinde kiracının tahliyesi için dava açılması gerekmeyecektir.[7] 

6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği m. 8’de yapının tahliyesi için kiracılara yapılacak tebligat düzenlenmiştir. Buna göre, İdare tarafından altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istendikten sonra tebligat yapılacak ve maliklere, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara, riskli yapının tahliyesi için bildirim yapması gerektiği belirtilecektir. Bu bildirim malik tarafından yapılmadığı takdirde İdare tarafından yapılacaktır. Görüldüğü üzere 6306 sayılı Kanundaki düzenlemeye göre, kiracının tahliyesi yapılacak bildirimle istenebileceği 6306 sayılı Kanunda açıkça ifade edilmiştir.

Kiracı kendi isteği ile kiralananı tahliye edebilecektir. Ancak bunun aksi halinde riskli olduğu tespit edilen yapının tahliye edilmemesi durumunda zorla tahliyesi de mümkün olabilecektir. Uygulama Yönetmeliği'nde riskli yapıların tespitini, tahliyesini ve yıkımını engelleyenler hakkında cezai sorumluluk öngörülmüştür. Yönetmelik m. 8/f. 4’e göre, riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulacak ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacak hükmü yer almaktadır. Kiracılar bakımından da aynı sorumluluk söz konusu olacaktır. Bu durumda kiracının tahliyesinin zorla gerçekleştirilmesi mümkün olacaktır.

E- YENİDEN KİRALAMA BAKIMINDAN KANUN HÜKÜMLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

İşbu başlık altında anlatılacak konu doktrinde yer bulan bir görüş olup yüksek mahkeme önünde yerleşmiş içtihatlara güncel olarak konu olmamıştır.

6306 sayılı Kanun TBK m. 350’ye göre özel bir düzenleme getirmiştir. “Yeniden inşa veya imar” a ilişkin farklı bir tahliye öngörmüştür. Yukarıda da ifade edildiği üzere 6306 sayılı Kanun TBK m. 350’de düzenlenen dava açılması, kira sözleşmesinin bitiminin beklenmesi bakımından imkânsız kılsa bile kiracının öncelik hakkı TBK m. 355 açısından söz konusu olmalıdır. TBK m. 355/ f. 2 hükmüne göre;

“Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür”.

TBK m. 355’te düzenlenen kiracının öncelik hakkı 6306 sayılı Kanun bakımından da kabul edilmelidir. Buna göre, ilk halde kiraya veren, kentsel dönüşüme uygulamasına konu olan yapıyı haklı sebep olmadıkça eski haliyle üç yıl boyunca başkasına kiralayamayacaktır. Kiralaması durumunda kiraya veren bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Eğer kentsel dönüşüm sonucu yeni bir yapı meydana gelmişse, kiracının öncelik hakkı söz konusu olmalıdır. Bu durumda kiraya veren riskli olduğu tespit edilen yapının yerine yenisi yapıldıktan sonra kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı ise öncelik hakkını kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanmalıdır. Bu öncelik hakkı sona ermedikçe, yapı üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacaktır. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Dikkat edilmelidir ki, TBK m. 355’te ifade edildiği gibi kiracının öncelik hakkını kullanması sonucunda taraflar arasındaki sözleşme, önceki sözleşme sona erdiğinden, yeni kira bedeli ile belirlenen, yeni bir sözleşme olacaktır. Yeniden imar veya inşada olduğu gibi kentsel dönüşüm sonucunda da taraflar yeni kira bedeli üzerinde anlaşamazlarsa kira sözleşmesi kurulmayacaktır.

 III.  Kentsel Dönüşümde Kiracıya Yapılan Destek

6306 sayılı Kanun m. 5/f. 1’e göre, “Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir”.

İlgili Yönetmelik m. 16’da hüküm daha ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Bu maddeye göre “Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Başkanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.”

Özetle; Malikler, Kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kapıcı dairesinde ikamet edenler kira desteğinden yararlanabilecektir. Kira yardımı süresi ve ödenecek miktar, başvuru sahibinin hak sahipliğine göre değişkenlik gösterebilmektedir. Kira yardımları her yıl T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca açıklanan rakamlara göre yapılmaktadır. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 2025 yılında açıklanan Kira Yardımları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

			2025 YILI İL BAZLI KİRA YARDIMI TUTARLARI (TL)
İL ADI	MALİK (AYLIK)	KİRACI (DEFATEN)	SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ (DEFATEN)
İstanbul	8.000,00	16.000,00	40.000,00
Ankara, Antalya, Bursa, İzmir	6.500,00	13.000,00	32.500,00
Adana, Aydın, Balıkesir, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon, Van	5.500,00	11.000,00	27.500,00
Adıyaman, Afyonkarahisar, Ağrı, Aksaray, Amasya, Ardahan, Artvin,Bartın, Batman, Bayburt, Bilecik, Bingöl, Bitlis, Bolu, Burdur Çanakkale, Çankırı, Çorum, Düzce, Edirne, Elazığ, Erzincan, Giresun, Gümüşhane, Hakkari, Iğdır, Isparta, Karabük, Kastamonu Karaman, Kars,Kırıkkale, Kırklareli, Kırşehir, Kilis, Kütahya, Muş, Nevşehir, Niğde, Osmaniye, Rize, Siirt, Sinop, Sivas, Şırnak, Tokat,Tunceli, Uşak,Yalova, Yozgat, Zonguldak	4.500,00	9.000,00	22.500,00

Kira yardımı yapılmasında ise, riskli yapıda ikamet şartı aranmaktadır. Ancak kira yardımı yapılabilmesi için yapının anlaşma ile tahliye edilmesi gerekecektir. Bu halde anlaşma yapmayan kat malikleri, kira yardımından faydalanamayacaktır. Örneğin yıkım, malik değil de İdare tarafından gerçekleştirilirse kira yardımından bahsedilemeyecektir. Yönetmelik m. 16/f. 4’e göre kira yardımı başvurusu tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.

İlgili Yönetmelik m. 14’e göre kiracılara taşınma yardımı dışında başka bir imkân daha sunmuştur. Bu hükme göre, uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verildikten sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, yıkılan yapılarda kiracı olarak, en az bir yıldır ikamet etmiş veya işyeri işletmiş olanlara yeni yapılan konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabileceklerdir. Burada bu şekilde hak sahibi olanlar ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılması zorunluluğundan bahsedilmeyecektir. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi veyahut taşınmazları kamulaştırılanlardan konut veya işyeri talebinde bulunanların sayısının artan konut ve işyeri sayısından fazla olması hâlinde, konut veya işyeri verilecekler noter huzurunda gerçekleştirilecek kura işlemi ile belirlenecektir.

 IV.  SONUÇ

Kentsel dönüşüm bakımından atılan en kapsamlı ve önemli adım 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. 6306 sayılı Kanun’un amacı afetler karşısında riskli bulunan alanların veya riskli yapıların öncelikle malikleri ile anlaşarak yıktırılması veya riskli alanların dönüştürülmesinde ve yeniden yerleşim temininde gönüllülük esasına dayanarak dönüşümün sağlamasıdır.

Yapıların riskli yapı tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca veya belediye tarafından yaptırılabilir. Riskli yapı tespitinin ardından riskli yapı ilan edilen taşınmazlardaki kira sözleşmelerinin akıbeti hususunda doktrinde farklı görüşler mevcuttur.

Kiraya veren riskli yapı kararı alındığını bildiği halde taşınmazı kiraya vermiş ve bunu kiracıdan gizlemiş ise bu durumda kiraya verenin aldatması söz konusu olabilir. Bu halde, riskli kiracı aldatma nedeniyle sözleşmenin iptalini isteyebilir veya tazminat talep edebilir.       

6306 sayılı Kanun ve konumuz bakımından değerlendirilmesi gereken, kiracının tahliyesinin nasıl sağlanacağıdır. Bunun için doktrinde iki görüş ileri sürülmüştür. İlk olarak kira sözleşmesinin imkânsızlık nedeni ile sona ermesi görüşü söz konusudur. Bu görüşe göre risk tespitinin kesinleşmesinden sonra kiralananın yıkılması halinde, kiracının artık kiralanan yeri kullanması imkânsız hale gelecektir ve işbu imkansızlığın meydana gelmesinde kiraya verenin kusurundan bahsedilmeyeceği, bu sebeple de TBK m. 136 hükümleri uyarınca borcun ifasının imkânsızlaşması ile kira sözleşmesi de sona erecektedir.

Diğer görüşe göre ise TBK m. 350 hükmü ile 6306 sayılı Kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmelidir. Zira TBK m. 350 hükmünde düzenlenen husus kiralananın yeniden yıkılıp yerine yenisinin yapılmasıdır. 6306 sayılı Kanun’da düzenlenen husus da riskli olduğu tespit edilen yapının yıkımı ve yerine yeniden yapılmasıdır. Bu durumda her iki hükmün de birlikte değerlendirilmesi gerekecektir. Ancak bu değerlendirme yapılırken 6306 sayılı Kanun’un özel bir tahliye sebebi oluşturacağı da göz ardı edilmemelidir.

Yargıtay’a göre kiralanan taşınmazın riskli yapı haline gelmesinde veya içerisinde bulunulmasının risk teşkil ettiği bir duruma gelmesinde kiracının bir kusuru bulunmadığından kiracı; kira bedellerini peşin ödemesi durumunda taşınmazı tahliye ettikten sonraki aylardaki kira bedellerinin iadesini talep edebilmektedir. Ayrıca, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında; kiralanan taşınmazın ayıplı olarak teslim edildiği hususunda kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği de sıklıkla vurgulanmaktadır.

Kiraya verenin, kiracının tahliyesi amacıyla yeniden inşa veya imar sebebiyle dava açması için kira sözleşmesinin sonunu beklemesi, bunun için mahkemeye proje sunması, kiracıya öncelik hakkı kullandırması, kira sözleşmesinin sona ereceği gibi hususlar TBK’de düzenlenmiştir. Bu halde sayılan her bir durumun iki Kanun bakımından karşılaştırılması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun’da kiracının tahliyesi için dava açma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Zira kentsel dönüşümde Kanunda belirtilen belirli sürelerde yapının tahliyesi ve yıkımı gerekmektedir. Oysa TBK m. 350/b. 2 hükmünde belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilecektir.

Görüldüğü üzere kentsel dönüşümde bu sürelerin beklenmesi Kanun amacına da aykırı olacaktır. Ancak bu durumda riskli yapıların tespit edilmesi gerekmektedir. Riskli yapının tespiti ise Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacaktır.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra İdarece, maliklere süre verilecek eğer bu süre içerisinde yıkım malikler tarafından gerçekleştirilmezse, İdare tarafından gerçekleştirilecektir. Bu süreler kiracılar için de geçerlidir. Kiracı kendi isteği ile kiralananı tahliye edebilecektir. Ancak bunun aksi halinde riskli olduğu tespit edilen yapının tahliye edilmemesi durumunda zorla tahliyesi de mümkün olabilecektir. Uygulama Yönetmeliği'nde riskli yapıların tespitini, tahliyesini ve yıkımını engelleyenler hakkında cezai sorumluluk öngörülmüştür

TBK m. 355’te yeniden kiralama yasağından bahsedilmiştir. 6306 sayılı Kanunda ise riskli yapıya ilişkin olarak verilen tespit kararı ile birlikte kira sözleşmesinin yeniden inşa maksadıyla feshi mümkün olmalı ve TBK m. 355’te düzenlenen kiracının öncelik hakkı da söz konusu olmalıdır. Bu durumda kiraya veren kentsel dönüşüme konu olan kiralananı, eski haliyle üç yıl boyunca başkasına kiralamayacaktır. Eğer kentsel dönüşüm sonucuna kiralanan yıkılıp yerine yeni bir bina yapılmış ise kiracının öncelik hakkı söz konusu olmalıdır. Bu durumda kiraya veren yazılı bildirimde bulunmalı, kiracıda kiraya verenin yazılı bildirimin kendisine ulaşmasından itibaren bir ay içerisinde öncelik hakkını kullanmalıdır. Aksi halde kiraya veren son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Son olarak Malikler, Kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve kapıcı dairesinde ikamet edenler kentsel dönüşüm sürecinde T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan kira desteğinden yararlanabilecektir. Kira yardımı süresi ve ödenecek miktar, başvuru sahibinin hak sahipliğine göre değişkenlik gösterebilmektedir.

Av. Mustafa Kubilay

[1] HGK. T. 25.10.1989, K.1989/6-362, E. 1989/551, karar için bkz.: Aydemir, a.g.e., s. 211,

[2] Pınar Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2011, s. 9.

[3] Yarg. 13. HD. T. 25.04.1994, 2873/4087 “…Davalı kiralayan, BK’nın 249. Maddesi uyarınca kiralananı sözleşme süresince kullanmaya elverişli durumda bulundurma borcu altındadır. Davalının bu borcu akit boyunca devam ettiğinden bir süreklilik taşır…”, karar için bkz.: Tunaboylu, Tahliye, s.

[4] Kurşat, a.g.m., s. 34, dn. 28.

[5] Özçelik, a.g.m., s. 582; Kurt, a.g.e., s. 213.

[6] 107 Yarg. 6. HD. T. 11.11.2014, E. 2014/10295, K. 2014/12270, (www.kazancı.com)

[7] Kurşat, a.g.m., s. 36.