UKA AYLIK TEMMUZ BÜLTEN: Kira Hukukunda Yasal Artış Üzerindeki Ödemelerin Zımni Kabullenme ve Mahsup Edilebilirlik Sorunu

I-               GİRİŞ

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. ve devamı maddelerinde düzenlenen, kiralayanın bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen ve sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdir. Sözleşme serbestisi ilkesi (TBK m. 26) uyarınca taraflar sözleşmenin içeriğini ve edimleri kanuni sınırlar içinde özgürce belirleme hakkına sahip olmakla birlikte; sosyal ve ekonomik açıdan zayıf konumda bulunan kiracının korunması gayesiyle, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak kanun koyucu tarafından nispi emredici nitelikte sınırlamalar getirilmiştir.

Bu sınırlamaların başında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak azami kira artış oranını düzenleyen TBK m. 344[1] ve zaman zaman yürürlüğe konulan geçici yasal tavan sınırlamaları (%25 artış sınırı gibi) gelmektedir. Ancak özellikle ülkemizde son yıllarda yaşanan yüksek oranda enflasyon ve ekonomik nedenlerle, yasal tavan oranları ile serbest piyasadaki emsal rayiç bedeller arasındaki farkın açılması, uygulamada karmaşık hukuki uyuşmazlıkları beraberinde getirmiştir. Kiracıların, yasal artış oranının üzerinde ödemeler yapması ve ardından bu ödemelerin "sehven yapılmış fazla ödeme" veya "sebepsiz zenginleşme" teşkil ettiğini ileri sürerek, sonraki dönem kira borçlarından tek taraflı mahsup etme talepleri bu uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktadır.

Bu süreçte temel hukuki mesele; kiracının yasal sınırın üzerinde yaptığı ödemelerin sözleşmenin zımni bir tadili mi, yoksa TBK m. 77 anlamında bir sebepsiz zenginleşme mi sayılacağı noktasında toplanmaktadır. Ayrıca, bu tür mahsup iddialarının İcra Hukuk Mahkemeleri önünde temerrüt ve tahliye sonuçlarına nasıl tesir ettiği hususu, ilk derece mahkemeleri ile yüksek yargı organları arasında içtihat farklılıklarına yol açmaktadır.

İşbu çalışmamızda; yasal artış oranının üzerinde yapılan kira ödemelerinin hukuki niteliği, söz konusu ödemelerin tek taraflı mahsubunun geçerliliği ve temerrüde etkisi, doktrindeki teorik esaslar, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) kararları ile aynı taraflar arasında verilen çelişkili yerel mahkeme kararları ışığında incelemeye tabi tutulmuştur.

II-       GENEL DÜZENLEMELER VE İÇTİHATLARDAKİ İKİLİ AYRIM

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin sınırını emredici nitelikte belirlemektedir. İlgili maddenin ikinci fıkrasında açıkça yer aldığı üzere; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından belirlenir. Kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı (TBK m. 343) ve emredici hükümler uyarınca, kiracıdan yasal artış oranının üzerinde bir kira bedeli talep edilmesi hukuken geçersizdir.

Bununla birlikte uygulamada, kiracıların yazılı bir protokol olmaksızın veya banka havalesi esnasında herhangi bir ihtirazi kayıt koymaksızın, yasal artış oranının üzerinde ödeme yaptıkları durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu durumda, doktrin ve yargı kararlarında ikili bir ayrım ortaya çıkmaktadır.

A. Fazla Yapılan Ödemeleri Geçerli Sayan Görüş (Sözleşmenin Zımnen Tadili)

Bu yaklaşım; tarafların irade serbestisini (TBK m. 26), fiili uygulamayı ve Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağını temel almaktadır.

Kiracı, yasal artış oranını bilmesine veya bilebilecek durumda olmasına rağmen uzun bir süre boyunca (örneğin 1 yıl) yasal sınırın üzerinde belirlenen yeni bedeli ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin ödemişse, bu durum taraflar arasında zımni bir irade uyuşmasını ve sözleşmenin yeni bedel üzerinden tadil edildiğini gösterir. Kiracının serbest iradesiyle ve rızasıyla yaptığı ödemeleri, sonradan tek taraflı bir irade beyanıyla "sehven yapıldı" diyerek geçersiz saymaya çalışması ve gelecek dönem kiralarından mahsup etmesi TMK m. 2 anlamında dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Ayrıca TBK m. 78/1 uyarınca, borç olmadığını bilerek edimde bulunan kimse bunu ancak hatayla ödediğini ispat ederse geri isteyebilir. Uzun süreye yayılan ödemelerde hata ve sehven yapıldığı iddiası hayatın olağan akışına aykırı kabul edilir.

• Yüksek Yargı İçtihatları:

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8010 E.[2]: Kiracının sözleşmede yazılı artış hükmünü bilmesine rağmen ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin artış yaparak ödemeye devam etmesi halinde, bunun teamül haline gelmiş bir ödeme şekli oluşturduğu ve kiracının kira bedelinin indirilmesine yönelik haklarından feragat etmiş sayılacağı hükme bağlanmıştır.

• İzmir BAM 23. Hukuk Dairesi 2024/3426 E.[3]: TBK’daki sınırlamaların kiracı lehine emredici olduğu, ancak kiracının kendi rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedellerinin bu sınırlamaya tabi olmadığı ifade edilmiştir.

• Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi 2023/257 E.[4]: Kiracı tarafından belirli aylara ilişkin kira bedellerinin sözleşmede kararlaştırılan miktardan fazla olarak ve ilgili aylar açıklanarak yatırılması halinde, taraflar arasındaki kira bedelinin takip konusu aylar yönünden bu yüksek miktar olarak kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

B. Fazla Yapılan Ödemeyi Tadil Saymayan Görüş (Sebepsiz Zenginleşme & Mahsup İmkanı)

Bu yaklaşım ise; TBK m. 344’ün nispi emredici karakterini, borçlar hukukundaki yazılı şekil şartlarını ve kiracının kanun tarafından mutlak surette korunması gerektiği ilkesini esas almaktadır.

Kira sözleşmesi yazılı olarak akdedilmişse veya kanundan doğan emredici bir yasal artış oranı varsa, kiracının banka kanalıyla yasal sınırın üzerinde ödeme yapması tek başına sözleşmenin değiştirildiği (tadil edildiği) anlamına gelmez. TBK m. 343 gereğince kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Dolayısıyla yasal yasal artış oranını aşan ödemeler hukuki sebepten yoksun hale gelir ve TBK m. 77 uyarınca sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Kiracının bu fazla ödemeleri iade isteme veya borçlar hukuku genel ilkeleri (TBK m. 139) çerçevesinde doğmuş/doğacak kira borçlarına mahsup etme hakkı saklıdır.

• Yüksek Yargı İçtihatları:

• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2023/907 E.[5]: Kira bedelinin yazılı sözleşme ve yasal düzenlemeler çerçevesinde belirleneceğini, kiracı tarafından yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olmasının kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceğini; kiralayan tarafından kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiğine dair kiracının imzasını taşıyan yazılı bir belge sunulmadıkça fazla ödemenin esas alınamayacağını içtihat etmiştir.

• İstanbul BAM 59. Hukuk Dairesi 2024/277 E.[6]: Kiracının önceki aylarda yüksek bedelden ödeme yapmış olmasının kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, yatırılan miktar üzerinden kira ödenmesi gerektiği iddiasının yazılı bir belge ile kanıtlanamadığı sürece geçerli sayılamayacağı vurgulanmıştır.

III-      YEREL MAHKEME KARARLARINDAKİ UYGULAMA ÇELİŞKİSİ

Yargıtya ve BAM arasındaki içtihat ayrılığı, ilk derece mahkemelerinin uygulamalarına da doğrudan yansımakta ve aynı taraflar arasında dahi taban tabana zıt kararların tesis edilmesine sebebiyet vermektedir.

Nitekim aynı kiraya verenler, aynı kiracı ve aynı taşınmaz için akdedilen kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda, iki farklı İcra Hukuk Mahkemesi yukarıda açıklanan iki zıt hukuki yaklaşımı esas alarak birbiriyle çelişen kararlar vermiştir.

1. Bakırköy 8. İcra Hukuk Mahkemesi Kararı 2025/514 E.

·       Davacı kiraya verenler tarafından, 2025 yılı Haziran ayı kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatılmıştır. Kiracı borçlu ise, yasal TÜFE artış sınırının üzerinde sehven toplam fazla ödeme yaptığını, bu tutarı ihtarname ile Haziran 2025 kirasına mahsup ettiğini kiraya verenlere bildirerek borcunun bulunmadığını savunmuştur.

·       Mahkeme, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin (E. 2023/907 - K. 2023/2083) yerleşik içtihadını kararına esas almıştır. Kararda; kira bedelinin yasal düzenlemeler çerçevesinde belirleneceği, fazla ödeme yapılmasının taraflar arasında zımnen yeni/yüksek bir kira bedeli kararlaştırıldığı (tadil edildiği) anlamına gelmeyeceği vurgulanmıştır. Bilirkişi raporu doğrultusunda kiracının geçmiş dönemde fazladan ödeme yaptığı, bu tutarın ödenmeyen Haziran 2025 kirasını karşıladığı kabul edilerek davanın REDDİNE karar verilmiştir.

2. Bakırköy 1. İcra Hukuk Mahkemesi Kararı 2025/537 E.

·       Davacı kiraya verenler tarafından, bu defa 2025 yılı Temmuz kira bedelinin eksik ödendiği iddiasıyla haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatılmıştır. Kiracı borçlu, yine aynı geçmiş dönem fazla ödemelerinin Temmuz ayı kirasına da mahsup edilmesi gerektiğini ileri sürerek borca itiraz etmiştir.

• Mahkeme, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı) çizgisindeki yaklaşımı benimsemiştir. Kararda; kiracının yaklaşık 1 yıl gibi uzun bir süre boyunca kendi rızasıyla yasal sınırın üzerinde ödeme yaptığı, bu ödemelerin tehdit veya baskı altında yapıldığına dair delil sunulamadığı belirtilmiştir. Serbest iradeyle ifa edilen ödemelerin sonradan tek taraflı olarak geçmiş dönem alacağı iddiasıyla gelecek dönem kiralarından mahsup edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu ifade edilmiştir. Mahsup geçerli ödeme sayılmadığından, kiracının ödeme süresi içinde kira borcunu ödemeyerek temerrüde düştüğüne hükmedilmiş; itirazın kaldırılmasına ve KİRACININ TAHLİYESİNE karar verilmiştir.

Aynı sözleşme ilişkisinden doğan müteakip iki ayın kirası için verilen bu kararlar, uygulayıcılar açısından temel hukuki sorunu ortaya koymaktadır. Aynı adliye içerisindeki bir mahkeme, kiracının fazla ödemesini mahsup sebebi sayarak kiracının temerrüde düşmediğini kabul etmiştir; diğer mahkeme ise uzun süreli ödemelerin mahsup edilmesini TMK m. 2 engeline takılan geçersiz bir işlem kabul etmiş, mahsubu ödeme saymayarak kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyesine karar vermiştir.

Hukuki İnceleme	Bakırköy 8. İcra Hukuk Mahkemesi 2025/514 Esas	Bakırköy 1. İcra Hukuk Mahkemesi 2025/537 Esas
Dayanılan Yüksek Yargı Kararı	Yargıtay 12. Hukuk Dairesi	Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Fazla Ödemenin Hukuki Niteliği	Tadil Anlamına GELMEZ	Rıza Anlamına GELİR
Tek Taraflı Mahsubun Geçerliliği	GEÇERLİDİR	GEÇERSİZDİR
Yargılama Sonucu	DAVANIN REDDİ (Kiracı Lehine)	DAVANIN KABULÜ VE TAHLİYE (Kiralayan Lehine)

IV-      SONUÇ VE KANAAT

Kira hukukunda emredici yasal artış tavanının (TBK m. 344) üzerinde yapılan ödemelerin hukuki rejimine ilişkin yargı kararlarında farklı yaklaşımlar bulunsa da, ofisimizin hukuki kanaati; yasal tavanı aşan ödemelerin sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77) teşkil ettiği ve kiracının bu fazla ödemeleri gelecek dönem kira borçlarından tek taraflı irade beyanıyla mahsup edebileceği yönündedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi nispi emredici niteliktedir ve kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmıştır (TBK m. 343). Kiracının sırf banka kanalıyla yasal artış oranının üzerinde ödeme yapmış olması, sözleşmenin zımnen tadil edildiği anlamına gelemez. Aksi bir kabul, kanun koyucunun emredici düzenleme ile kiracıya sağladığı korumayı tamamen işlevsiz kılacaktır.

Yasal artış oranını aşan kısım yönünden kiraya verenin tahsil ettiği meblağlar bakımından geçerli bir hukuki sebep bulunmamaktadır. Dolayısıyla kiracının ihtirazi kayıt koyup koymadığına bakılmaksızın, ödenen fazla tutarlar kiraya veren bakımından sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Kiracının kiraya verenden sebepsiz zenginleşmeden doğan bir alacağının bulunması halinde, bu alacağını TBK m. 139 uyarınca muaccel olan kira borcuyla mahsup etmesi en temel borçlar hukuku hakkıdır.

Ofisimizin görüşü fazla ödemelerin mahsubunun hukuken geçerli olduğu yönünde olmakla birlikte, ilk derece mahkemeleri, BAM ve Yargıtay kararlarındaki içtihat farklılıkları sebebiyle uygulamada bazı hususlara dikkat edilmelidir.

Kiracı tarafından mahsup hakkı kullanılmadan önce, geçmiş dönem fazla ödemeleri kiraya verene yazılı ihtarname ile bildirilmesi ve mahsup iradesinin açıkça ortaya konulması gerekmektedir. Bazı dairelerin dürüstlük kuralı gerekçesiyle mahsubu geçersiz sayıp tahliye kararı verme riski göz önünde bulundurularak; risk almak istemeyen kiracılar yönünden kira ödemelerine tam olarak devam edilip, fazla ödenen meblağlar yönünden sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak davası açılması hukuki açıdan daha güvenlidir.

[1] Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (T.B.K. m.344

[2] Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/8010 K. 2019/4357 T. 9.5.2019

[3] Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - İzmir BAM, 23. HD., E. 2024/3426 K. 2025/1209 T. 27.06.2025

[4] Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - Ankara BAM, 15. HD., E. 2023/257 K. 2024/1293 T. 4.7.2024

[5] Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2023/907 K. 2023/2083 T. 28.3.2023

[6] İstanbul BAM 59 HD. 2024/277 E. 2024/375 K. 09.10.2024